Vertragliche Kündigungsbeschränkungen gelten auch gegenüber dem Erwerber

Sachverhalt

In § 4 des Mietvertrags der Vermieterin D mit der Beklagten heißt es: „(1) Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. (3) D wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der D eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB).“ D verkaufte das Grundstück an die Kläger. Diese legten die Wohnungen im EG und ersten OG zusammen und bewohnen sie seitdem. Dann kündigten sie das Mietverhältnis mit der Beklagten über die dritte Wohnung. Grund: Sie wollten sie der Schwester der Klägerin und deren Familie überlassen. Mit der Klage kündigten die Kläger nochmals wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Die Beklagte widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe. Sie leidet an multipler Sklerose, die sich nach den Ausführungen des Gerichtsgutachters auf alle Aspekte der Lebensführung in erheblichem Umfang negativ auswirkt. Das Berufungsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Die Revision hat Erfolg.

Entscheidungsgründe

§ 4 Abs. 3 des Mietvertrags schließt nach dem Wortlaut sowie Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 S. 1 BGB aus, die kein berechtigtes Interesse des Vermieters i.S. des § 573 BGB voraussetzt. Diesem Verständnis der Kündigungsbeschränkung steht nicht entgegen, dass in dem Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses drei Wohnungen vorhanden waren und eine erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB damals schon tatbestandlich nicht in Betracht kam. Grund: Dieser Umstand ändert nichts daran, dass die Kündigung des Vermieters im Mietvertrag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden ist, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietvertrags erforderlich machen.