01.12.2007 | Checkliste

ABC der Immobiliarvollstreckung

von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

Die in VE 07, 85, begonnene Checkliste setzen wir mit den Stichworten „Gebot“ bis „Gutachten“ fort.  

Checkliste: ABC der Immobiliarvollstreckung

Begriff	Bedeutung	Bemerkung
Gebot	Das Gebot ist eine Willensäußerung, die auf den Grundstückserwerb durch staatlichen Hoheitsakt gerichtet ist. Es ist während der Bietstunde mündlich in EUR abzugeben (§ 145a Nr. 3 ZVG). Ausnahmen bestehen lediglich bei taubstummen Personen.	Derjenige, der ein Gebot abgibt, muss geschäftsfähig sein (§§ 51, 52 ZPO); eine Vertretung ist zulässig. Das abgegebene Gebot kann angefochten werden, z.B. wegen Irrtums oder Täuschung. Eine Anfechtung wegen Motivirrtums, z.B. Verrechnung oder nachträglich festgestellter Mängel am Grundstück, scheidet allerdings aus.
Gemeinschafts-eigentum	Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.	Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Wohnungseigentümern gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten. In der Regel wird ein Verwalter zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt.
Geringstes Gebot	Das geringste Gebot bezeichnet die Höhe des Gebots, die mindestens erreicht werden muss, damit das Gebot durch das Vollstreckungsgericht zugelassen wird. Ein darunter liegendes Gebot ist als unzulässig zurückzuweisen. Das geringste Gebot wird im Zwangversteigerungstermin vor Beginn der Bietestunde vom Gericht bekannt gemacht.	Die Zwangsversteigerung wird von einem Rangverhältnis bestimmt: Das Verfahren wird immer aus einem bestimmten Rang betrieben. Es gibt stets Rechte und Ansprüche, die dem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen. Deren Ansprüche dürfen nicht beeinträchtigt werden (Deckungsgrundsatz). Ein Gebot muss daher mindestens die vorrangigen Rechte decken. Das geringste Gebot besteht aus zwei Komponenten.   1. Bestehenbleibende Rechte  Dies sind die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehenden Grundbuchbelastungen.   Je nach Fallkonstellation können noch andere Rechte oder Ansprüche in das geringste Gebot fallen. Es kann auch sein, dass es überhaupt keine bestehenbleibenden Rechte gibt.   Bei der Teilungsversteigerung gilt die Besonderheit, dass alle Rechte und Ansprüche in das geringste Gebot fallen, die den Eigentumsanteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, außerdem alle anderen Rechte, die diesem im Rang vorgehen oder denselben Rang haben.   2. Mindestbargebot  Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens öffentliche Lasten laufende und ggf. rückständige Zinsen für vorrangige Rechte Praxishinweis: Für Bietinteressenten sind die   bestehenbleibenden Rechte von Bedeutung, denn das Gebot im Versteigerungstermin bezeichnet nur das Bargebot, also das, was tatsächlich gezahlt wird. Ein Bieter muss zusätzlich stets bestehenbleibende und von ihm zu übernehmende Grundstücksbelastungen hinzurechnen, um den tatsächlichen „Preis“, den er bietet, zu erkennen.
Grundbuch	Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, das vom Grundbuchamt geführt wird. Für jedes Grundstück wird ein Grundbuch angelegt und erhält ein entsprechendes Grundbuchblatt mit Angaben über den Eigentümer und eingetragene Rechte und Belastungen (vgl. § 3 GBO).	Das Grundbuch gliedert sich folgendermaßen:   Bestandsverzeichnis: Neben dem Grundstück werden hier auch grundstücksgleiche Rechte, z.B. Wohnungseigentum oder Erbbaurecht, verzeichnet. Anzugeben sind Lage und Größe nach Gemarkung, Flur und Flurstück. Erste Abteilung: Sie enthält die Eigentümer oder Erbbauberechtigten, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile oder des Gemeinschaftsverhältnisses und die Grundlagen der Eintragung (z.B. Kaufvertrag oder Erbschaft). Zweite Abteilung: Sie beinhaltet Lasten und Beschränkungen, die nicht in der dritten Abteilung einzutragen sind, z.B. Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen. Dritte Abteilung: Sie enthält die Grundpfandrechte: Hypotheken (auch Zwangssicherungshypotheken, die z.B. die Finanzämter für Steuerschulden in einem verkürzten Verfahren eintragen lassen können), Grundschulden und (sehr selten) Rentenschulden. Wichtig: Wird im Text einer Grundbucheintragung auf Urkunden Bezug genommen, gehört auch die zugehörige Grundbuchakte, die Ausfertigungen der im Grundbuch genannten Urkunden enthält, zum Grundbuchinhalt. Dies ist in der Zwangsversteigerung von Bedeutung, weil dort vor allem die Fälligkeit von zu zahlenden Zinsen geregelt ist. Dies kann taktisch in das Verfahren einfließen, indem man durch geschickte Antragstellung im Vorfeld eines Verfahrens bereits Einfluss auf das geringste Gebot nehmen kann. Folge: Potentielle Erwerber werden abgeschreckt.
Grundschuld	Ein Grundstück kann belastet werden, indem an den Begünstigten eine Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld). Die Belastung kann auch erfolgen, indem Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.	In Höhe des vereinbarten Betrags muss der Eigentümer die Zwangsvollstreckung in das Grundstück dulden (§ 1191 BGB). Die Grundschuld ist nicht – wie die Hypothek – vom Bestand einer Forderung abhängig.

 

 

Quelle: Ausgabe 12 / 2007 | Seite 202 | ID 116141