01.12.2010 | Grundbuchvollstreckung

So pfänden Sie Ansprüche
aus einem Grundstücks-Vorkaufsrecht

von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

Das Vorkaufsrecht ist nach §§ 463 ff. BGB das Recht einer Person, in einen Vertrag einzutreten, der zwischen zwei anderen Personen geschlossen wurde. Dieser Eintritt erfolgt zu den Bedingungen, die zwischen den ursprünglich Vertragschließenden vereinbart wurden. Da es sich um ein lohnendes Zugriffsobjekt handeln kann, müssen Sie wissen, wie die entsprechende Vollstreckung abläuft.  

So erhalten Sie Kenntnis von einem Vorkaufsrecht

Wie für jedes dingliche Recht an einem Grundstück ist für die Entstehung eines Vorkaufsrecht an einem Grundstück stets eine dingliche Einigung (§ 873 Abs. 1 BGB) sowie eine Grundbucheintragung erforderlich. Diese erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs als Last oder Beschränkung des Grundstücks. Zuständig für die Eintragung ist das Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.  

Im Immobiliarbereich unterscheidet man das subjektiv dingliche und das subjektiv persönliche Vorkaufsrecht:  

• Subjektiv dingliches Vorkaufsrecht: Gemäß § 1094 Abs. 2 BGB kann das Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden. Nach § 96 BGB ist es dann Bestandteil des herrschenden Grundstücks und kann daher nicht übertragen werden. Folge: Das Vorkaufsrecht ist somit nach § 851 Abs. 1 ZPO unpfändbar!

• Subjektiv persönliches Vorkaufsrecht: Nach § 1094 Abs. 1 BGB kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass der, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist. Da § 1098 Abs. 1 S. 1 BGB auf die Regelungen des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts (§§ 463 ff. BGB) verweist, besteht gemäß
  § 473 BGB mangels Übertragbarkeit ebenfalls Unpfändbarkeit.

Ausnahme: Bei ausdrücklicher Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Vorkaufsberechtigten (§ 473 S. 1 BGB). Wichtig: eine solche Übertragbarkeit mit dinglicher Wirkung erfordert allerdings die Einigung zwischen dem Eigentümer und Vorkaufsberechtigtem und die entsprechende Grundbucheintragung. Diesbezüglich wird regelmäßig auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen.