31.03.2011 | Immobiliarvollstreckung

Anordnung der Immobiliarvollstreckung bei Gesellschafterwechsel einer BGB-Gesellschaft

1. Die Zwangsverwaltung des Grundstücks einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts darf nur angeordnet werden, wenn deren Gesellschafter sämtlich aus dem Titel hervorgehen und mit den im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern übereinstimmen. Hinsichtlich der Gesellschafter gilt § 1148 S. 1 BGB entsprechend.  

2. Veränderungen im Gesellschafterbestand sind durch eine Rechtsnachfolgeklausel analog § 727 ZPO nachzuweisen.  

3. Der erweiterte öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 899a BGB bezieht sich nur auf die Gesellschafterstellung, nicht auf die Geschäftsführungsbefugnis.  

(BGH 2.12.10, V ZB 84/10, Abruf-Nr. 110104)

Sachverhalt/Entscheidungsgründe

Der BGH hatte über den Vollstreckungsversuch des Gläubigers in das Grundstück einer BGB-Gesellschaft zu entscheiden. Bei dieser war es immer wieder zu Änderungen im Gesellschafterbestand gekommen.  

Die Gesellschafter 1 und 2 haben sich in einer notariellen Grundschuldbestellungsurkunde u.a. auch persönlich der sofortigen Zwangsvollstreckung in das mit der Grundschuld zu belastende Grundstück der BGB-Gesellschaft unterworfen. Gesellschafter 1 ist aus der Gesellschaft ausgeschieden und Gesellschafter 3 neu eingetreten. Das Grundbuch wies die Gesellschafter 2 und 3 als Gesellschafter bürgerlichen Rechts aus. Der Notar erteilte eine Vollstreckungsklausel gegen Gesellschafter 2 und 3 als Gesellschafter bürgerlichen Rechts. Die Klausel wurde diesen auch zugestellt. Das Vollstreckungsgericht ordnete daraufhin die Zwangsverwaltung des Grundbesitzes an. Der Anordnungsbeschluss wurde an die Gesellschafter 2 und 3 zugestellt. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass vor Anordnung der Zwangsverwaltung der allein vertretungsberechtigte Gesellschafter 2 verstorben ist. Nach dem Gesellschaftsvertrag wird die Gesellschaft beim Tod eines Gesellschafters immer nur mit einem seiner Erben fortgesetzt, der durch letztwillige Verfügung zu bestimmen ist. Im Rahmen der Rechtsbeschwerde verwies der BGH die Sache zurück. Es müsse geklärt werden, ob der Gesellschafter 3 nun nach dem Tod des ehemaligen Gesellschafters 2 zur Geschäftsführung befugt war und aus diesem Grund die Zustellung des die Zwangsverwaltung anordnenden Beschlusses an ihn wirksam geworden ist.  

Der BGH ist zwar der Auffassung, dass der Titel analog § 727 ZPO mit einer Rechtsnachfolgeklausel zu versehen ist, die dem geänderten Bestand der Gesellschafter entspricht. Das Eigentum der BGB-Gesellschaft wird aber von einem Wechsel im Bestand der Gesellschafter nicht berührt, obwohl nach § 47 GBO eine BGB-Gesellschaft unter Nennung sämtlicher Gesellschafter im Grundbuch einzutragen ist. Eigentümer bleibt die BGB-Gesellschaft als Verband. Deshalb begründet § 899a BGB den öffentlichen Glauben nicht für das Eigentum der Gesellschafter an dem Gesellschaftsvermögen, sondern nur dafür, dass diese Gesellschafter der BGB-Gesellschaft sind. Folge: Bei einer Vollstreckung gegen die BGB-Gesellschaft in deren Grundbesitz muss der Titel die Gesellschafter in Übereinstimmung mit der Grundbucheintragung ausweisen. Insofern erfordert dann auch eine Änderung des Gesellschafterbestands eine Grundbuchberichtigung.