01.07.2005 | Immobiliarvollstreckung

Anordnung der Zwangsverwaltung trotz bestrittenem Eigenbesitz

Die Zwangsverwaltung wird im Regelfall auf Grund eines gegen den Eigentümer gerichteten Titels angeordnet, ohne Prüfung, ob er sich auch im Besitz des Grundstücks befindet. Eine Ausnahme ergibt sich, wenn zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Anordnungsantrag dem Vollstreckungsgericht bekannt ist, dass sich das Grundstück im Eigenbesitz eines Dritten befindet. In diesem Fall muss der Antrag mangels Rechtsschutzbedürfnisses abgelehnt werden. Der BGH hat zu dieser Problemlage kürzlich wichtige Feststellungen getroffen (19.3.04, IXa ZB 190/03, MDR 04, 1022, Abruf-Nr. 041231). Ihm lag dabei folgender Sachverhalt zur Beurteilung vor:  

Der Fall des BGH 19.3.04, IXa ZB 190/03

Für die Bank G. als Gläubigerin wurden 1996 und 1999 zwei vollstreckbare Grundschulden in Höhe von jeweils mehreren Mio. DM in das Grundbuch eingetragen. Zu dieser Zeit war der Schuldner S. alleiniger eingetragener Eigentümer des gesamten Grundstücks. Der Grundbesitz wurde später in Wohnungseigentum aufgeteilt. Daraufhin wurden die Beteiligten A. und B. als Gesellschafter einer GbR als Eigentümer eines bezeichneten Wohnungseigentums eingetragen.  

G. beantragte gut ein Jahr vor dieser Eintragung beim Vollstreckungsgericht, die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums anzuordnen. Die Beteiligten A. und B. widersprachen dem Antrag mit der Begründung, dass sie als GbR Eigenbesitzer des gesamten Anwesens seien. S. habe gemäß Gesellschaftsvertrag aus dem Jahr 1998 das Grundstück in die GbR mit der Beteiligten B. eingebracht und den Besitz vereinbarungsgemäß noch im gleichen Jahr übergeben. Noch vor dem Antrag auf Zwangsverwaltung habe S. durch Vertrag aus dem Jahr 2001 seinen Gesellschaftsanteil auf den Beteiligten A. übertragen. G. legte daraufhin eine Abschrift des Protokolls der Gesellschafterversammlung vom 15.3.01 vor, wonach die Beteiligte B. aus der Gesellschaft ausgeschlossen wurde und S. das gesamte Gesellschaftsvermögen übernahm.  

Das AG hat wegen der beiden Grundschulden die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums angeordnet. Die Beteiligten A. und B. legten Erinnerung gegen die Anordnung der Zwangsverwaltung ein. Das LG wies diese im Ergebnis zurück. Auch die zugelassene Rechtsbeschwerde blieb erfolglos.  

 

Die Merksätze des BGH

Der BGH stellt in seiner o.g. Entscheidung unmissverständlich fest: Der Anordnung der Zwangsverwaltung steht nicht entgegen, dass der Eigenbesitz des eingetragenen Eigentümers bestritten wird.  

Zwar gilt: Die Zwangsverwaltung ist unzulässig, wenn und soweit dadurch in den Besitz eines nicht herausgabebereiten Dritten eingegriffen wird (BGHZ 96, 61; NJW 03, 2164). Der eigenbesitzende Dritte ist auf Grund eines gegen den Eigentümer gerichteten Vollstreckungstitels nicht einmal verpflichtet, den Besitz herauszugeben, wenn der Gläubiger auf Grund eines dinglichen Titels vollstreckt. Der Gläubiger muss einen Titel gegen den Eigenbesitzer erwirken, sei es durch Umschreibung des Titels gegen den Besitzer gemäß § 727 ZPO, sei des durch eine Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung.