04.07.2011 | Immobiliarvollstreckung

Schneller Zugriff bei der Zwangsverwaltung durch rechtzeitige Information des Mieters/Pächters

von Dipl.-Rechtspfleger RB Gerhard Schmidberger, Heilbronn

Die Zwangsverwaltung nimmt dem Schuldner den Besitz weg, um aus den Erträgnissen des Grundstücks nach Begleichung der Kosten der Bewirtschaftung sowie der Bezahlung der laufenden Zinsdienste den Gläubiger zu befriedigen. Daher stellen die „Hauptbeute“ des Zwangsverwalters die Mieteinnahmen dar. Dieser eigentliche Gesetzeszweck stellt jedoch die absolute Ausnahme dar, da wegen der enormen Vorbelastungen meistens die Zwangsverwaltungsmasse bereits mit der Zuteilung der dinglichen Zinsen des Erstrangrechts überfordert ist. Was nun?  

Eintritt der Beschlagahme

Völlig abstrakt regeln §§ 20, 146 Abs. 1 ZVG, dass der die Zwangsverwaltung anordnende Beschluss die sog. Beschlagnahme darstellt. Der Eintritt der Beschlagnahme kann in der Zwangsverwaltung auf drei Arten eintreten, wobei der früheste Zeitpunkt maßgebend ist:  

• § 22 Abs. 1 S. 1 ZVG: Zustellung an den Schuldner,

• § 22 Abs. 1 S. 2 ZVG: Eingang des Eintragungsersuchens beim Grundbuchamt, sofern die Eintragung demnächst erfolgt,

• § 151 Abs. 1 ZVG: Besitzergreifung durch den Zwangsverwalter.

Schutz des Mieters

Das Datum der ersten Beschlagnahme ist das zentrale in der Immobiliarvollstreckung. Es ist auch für die Beitritte maßgebend, selbst wenn der Anordnungsgläubiger längst aus dem Verfahren ausgeschieden sein sollte.