01.04.2006 | Vermieterpfandrecht

BGH erleichtert Räumungsvollstreckung

1. Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht.  

2. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, muss der Gerichtsvollzieher keine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2bis 4 ZPO vornehmen.  

(BGH 17.11.05, IX ZB 45/05, NJW 06, 848, Abruf-Nr. 060163)

Praxishinweis

Die Entscheidung des BGH bringt eine wesentliche Erleichterung für den Vollstreckungsgläubiger von Wohnraum mit sich, soweit er nicht nur einen Anspruch auf Räumung hat, sondern dieser – wie meist – auf rückständige Miete oder sonstige Geldforderungen zurückgeht und damit ein Vermieterpfandrecht nach den §§ 562 ff. BGB besteht. Das Vermieterpfandrecht besteht dann an allen im Eigentum des Mieters stehenden Sachen, die sich in der Wohnung befinden (s.o., S. 57 ff.).  

Es muss aber beachtet werden, dass nach § 562d BGB das Vermieterpfandrecht in seinem Umfang beschränkt ist, wenn noch andere Gläubiger in das Mobiliarvermögen des Schuldners vollstrecken. Diesem gegenüber kann das Vermieterpfandrecht nicht entgegengehalten werden, soweit es auf Forderungen beruht, die nicht im letzten Jahr vor der Pfändung entstanden sind. Aus diesem Grund sollten ältere Forderungen mit dem Räumungsverlangen tituliert werden. Neben dem Räumungsauftrag sollte zugleich ein Mobiliarvollstreckungsauftrag erteilt werden, so dass sich der Vorrang vor dritten Gläubigern nicht nur auf das Vermieterpfandrecht, sondern zugleich auch auf das Pfändungspfandrecht bezieht, § 804 Abs. 3 ZPO.  

Der Gerichtsvollzieher veranlasst die Fortschaffung der in § 885 Abs. 2bis 4 ZPO genannten Sachen des Schuldners aus der zu räumenden Wohnung. Unpfändbare Sachen muss er ohne weiteres an den Schuldner auf dessen Verlangen herausgeben. Das Mobiliar ist einzulagern und zwei Monate zu verwahren und erst dann unter Hinterlegung des Erlöses zu verwerten, wenn nicht der Schuldner zuvor die Herausgabe begehrt. In der Regel muss der Gerichtsvollzieher also das bewegliche Vermögen in Besitz nehmen und verwahren. Hiermit beauftragen die Gerichtsvollzieher meist Dritte, d.h. Umzugs- und Einlagerungsunternehmen. Für deren Kosten wird der Gläubiger mit einem nicht unerheblichen Vorschuss belastet. Der geleistete Vorschuss kann zwar beim Schuldner nach § 788 ZPO als notwendige Kosten der Zwangsvollstreckung geltend gemacht werden. Dies setzt allerdings voraus, dass der Schuldner über eine entsprechende Liquidität verfügt. Gerade in den besonders ärgerlichen Fällen der Mietnomaden ist eine solche Befriedigung nicht zu erreichen, so dass sich der Schaden des Vermieters letztlich noch weiter vergrößert.