06.10.2009 | WEG-Vollstreckung

Entziehung von Wohnungseigentum: Diese Sonderregelungen müssen Sie beachten

In der gerichtlichen Praxis kommt es immer wieder dazu, dass sich ein Wohnungseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtet, seine Eigentumswohnung zu verkaufen. Das Problem: Wie sind solche Ansprüche zu vollstrecken?  

Beispielsfall

Die Eigentümergemeinschaft X. verklagt den Wohnungseigentümer E. auf Entziehung des Wohnungseigentums. Im Erkenntnisverfahren schließen die X. und E. folgenden Vergleich:  

„Die Beklagte verpflichtet sich, ihre in der Eigentumswohnungsanlage, ..., in ... gelegene Wohnung, bestehend aus einem Miteigentumsanteil zu ..., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer ..., eingetragen im Grundbuch des ...gerichts ..., Grundbuch für ..., Blatt ... bis ... zu verkaufen.“  

 

Keine Vollstreckung nach § 888 ZPO

Vielfach wird versucht die Verpflichtung des Schuldners zum Verkauf seines Eigentums nach § 888 ZPO als unvertretbare Handlung mittels Zwangsgeld bzw. Zwangshaft durchzusetzen. Dies ist jedoch falsch. Vielmehr gilt § 19 Abs. 1 und 3 WEG. Diese Vorschrift enthält hinsichtlich der Zwangsvollstreckung eine Sonderregelung. Daraus folgt: Die Zwangsvollstreckung richtet sich nach den Vorschriften des Ersten Abschnitts des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).  

Gläubiger muss die Zwangsversteigerung beantragen

Die Vollstreckung des Entziehungsurteils bzw. des Vergleichs erfolgt im Wege der Zwangsversteigerung nach den §§ 1 bis 161 ZVG. Insofern ist das Entziehungsurteil bzw. der Vergleich ein Titel, der im Rang des § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG als persönlicher - nicht dinglicher - Anspruch vollstreckt werden kann. Die Anordnung der Zwangsversteigerung bewirkt gemäß §§ 20, 22 ZVG die Beschlagnahme, die wiederum ein Veräußerungsverbot zur Folge hat (§ 23 ZVG). Zwischenzeitliche Verfügungen des Wohnungseigentümers, insbesondere an nahe Verwandte, werden dadurch ausgeschlossen.