02.04.2008 | Zwangsverwaltung

Keine Räumung, wenn Schuldner Wohngeld nicht zahlt

Einem Schuldner, dem gemäß § 149 Abs. 1 ZVG eine Eigentumswohnung belassen wurde, kann von dem Vollstreckungsgericht nicht deshalb nach § 149 Abs. 2 ZVG die Räumung aufgegeben werden, weil der Schuldner das auf sein Wohnungseigentum entfallende laufende Wohngeld nicht bezahlt (BGH 24.1.08, V ZB 99/07, Abruf-Nr. 080640).

Sachverhalt

Das streitbefangene Grundstück ist nach dem WEG geteilt. 2004 erwarb der Schuldner das Wohnungseigentum und bezog die mit dem Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbundene Wohnung. Wohngeld bezahlte er nicht. Die Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin erwirkte wegen der Wohngeld-rückstände im Juli 2004 und April 2005 Vollstreckungsbescheide gegen den Schuldner zuzüglich Zinsen und Kosten. Auf Antrag der Gläubigerin ordnete das AG im September 2005 die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums des Schuldners an und bestellte den Z. zum Zwangsverwalter. Dieser beließ die Wohnung dem Schuldner. Wohngeld zahlt der Schuldner weiterhin nicht. Die Gläubigerin beantragte darauf hin, dem Schuldner gemäß § 149 Abs. 2 ZVG aufzugeben, die Wohnung zu räumen und an Z. herauszugeben. Das AG hat den Antrag zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Gläubigerin ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem LG zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt sie – erfolglos – ihren Antrag weiter.  

Entscheidungsgründe

Das Beschwerdegericht verneint eine Verpflichtung des Schuldners zur Herausgabe der Wohnung, da die Voraussetzungen des § 149 Abs. 2 ZVG nicht erfüllt seien. Denn die Tatsache, dass der Schuldner das laufende Wohngeld nicht entrichte, führe weder zu einer Gefährdung des Grundstücks oder des Gebäudes noch der Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums. Der BGH stützte die Entscheidung des LG und führt hierzu weiter aus:  

• Durch die Zwangsverwaltung eines Grundstücks wird dem Schuldner dessen Verwaltung und Benutzung entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG). Wohnungseigentum steht einem Grundstück dabei gleich (§ 864 Abs. 2 ZPO). Die Verwaltung des Wohnungseigentums wird durch die Anordnung der Zwangsverwaltung dem Zwangsverwalter übertragen (§ 152 Abs. 1 ZVG). Dieser muss die Wohnung in Besitz nehmen. Hiervon macht § 149 Abs. 1 ZVG eine Ausnahme. Der Verwalter muss den Besitz an den von dem Schuldner als Wohnung genutzten Räumen diesem belassen, soweit der Besitz für den Schuldner und dessen Angehörige unentbehrlich ist. Sinn der Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Schuldners und seiner Familienangehörigen durch die Zwangsverwaltung zu verhindern.

• Das Vollstreckungsgericht kann dem Schuldner jedoch die Räumung aufgeben, wenn er durch sein Verhalten das Grundstück oder die Zwangsverwaltung gefährdet (§ 149 Abs. 2 ZVG). Dies ist aber nicht der Fall, wenn der Schuldner die Forderungen der Eigentümergemeinschaft auf das laufende Wohngeld nicht erfüllt und zwar aus folgenden Gründen: