29.10.2012 · Fachbeitrag · Immobiliarvollstreckung

Keine Titelumschreibung auf Ersteher nach Zwangsversteigerung bei vorangegangener Zwangsverwaltung

| Der Ersteher eines Grundstücks, das nach vorangegangener Zwangsverwaltung zwangsversteigert worden ist, ist nicht Rechtsnachfolger des früheren Zwangsverwalters. Hat der Verwalter gegen einen Mieter einen Titel auf Räumung und Herausgabe des der Beschlagnahme unterliegenden Mietobjekts erstritten, kann der Ersteher die Erteilung einer auf ihn lautenden vollstreckbaren Ausfertigung dieses Titels gemäß § 727 ZPO jedenfalls nach der Beendigung der Zwangsverwaltung nicht verlangen. |

Das hat jetzt der BGH klargestellt (14.6.12, VII ZB 47/10 und VII ZB 48/10, Abruf-Nr. 122249 und 122239). Rechtsnachfolger des Gläubigers im Sinne des § 727 ZPO ist der, der an Stelle des im Titel genannten Gläubigers den nach dem Titel zu vollstreckenden Anspruch selbst oder jedenfalls die Berechtigung erworben hat, den Anspruch geltend zu machen. Beides trifft für den Ersteher hinsichtlich der für den Zwangsverwalter titulierten Räumungs- und Herausgabeansprüche nicht zu.

Ein praktisches Bedürfnis, dem Ersteher in der Zwangsversteigerung nach § 727 ZPO eine Umschreibung des auf den Verwalter lautenden Räumungstitels zu ermöglichen, besteht nicht. Denn nach § 93 Abs. 1 S. 1 ZVG kann er aufgrund des Zuschlagsbeschlusses die Räumung und Herausgabe des von einem sich im ersteigerten Objekts befindlichen - ehemaligen - Mieters als Besitzer im Wege der Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher nach § 885 ZPO betreiben. Hierzu bedarf es des vereinfachten Verfahrens dahingehend, dass der Ersteher bei der Geschäftsstelle des Vollstreckungsgerichts eine Vollstreckungsklausel beantragt. Für den Beginn der Vollstreckung muss der herausgabepflichtige Besitzer als Schuldner in der dem Zuschlagsbeschluss beigefügten Klausel bezeichnet sein (§ 750 Abs. 1 S. 1 ZPO). Zudem hat eine Zustellung des Zuschlagsbeschlusses bereits vor oder zu Beginn der Zwangsvollstreckung an den Schuldner zu erfolgen.