§ 13 ErbStG - Beim begünstigten Denkmal müssen dauerhafte Verluste vorliegen

Für eine Erbschaftsteuerbefreiung von Baudenkmälern nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG zu 85 % oder 100 % ist unter anderem Voraussetzung, dass die jährlichen Kosten für eine Denkmalimmobilie in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen. Diese Bedingung war in einem vom FG Düsseldorf entschiedenen Fall nicht gegeben, weil das Objekt nicht dauerhaft unrentabel war. Um dies beurteilen zu können, muss eine Prognose auf Grundlage der Daten aus der Vergangenheit erstellt werden. Die hierzu erforderliche Gewinn- und Verlustrechnung ist aufgrund der BFH-Rechtsprechung nach wirtschaftlichen und nicht nach steuerlichen Vorschriften durchzuführen. Dabei sind auf der Einnahmen- und auf der Kostenseite nur dauerhafte Rechnungsposten zu berücksichtigen.  

Zwar spricht es nicht generell gegen Dauerverluste, wenn der Erblasser bis zum Tod überwiegend noch Mietüberschüsse erzielt hatte. Der Erbe darf nämlich anteilig für mehrere Jahre Rückstellungen für Reparaturen berücksichtigen, sofern der Verstorbene notwendige Maßnahmen nicht mehr durchgeführt hatte. Zehren diese aber die ausgewiesenen Gewinne der Vergangenheit bei Weitem nicht auf, kann nicht von einer dauerhaften Unrentabilität ausgegangen werden.  

Eine vom Nachkommen beabsichtigte Generalsanierung mit hohen Aufwendungen kann dagegen nicht mindernd berücksichtigt werden. Denn wirtschaftlich betrachtet handelt es sich hierbei nicht um laufende Belastungen und damit um dauerhafte Rechnungsposten. Das gilt besonders dann, wenn die entsprechende Maßnahme erst Jahre nach dem Todesfall durchgeführt wird. Denn der Dauerverlust muss bei einem begünstigten Denkmal während eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Erwerb im Wesentlichen permanent vorliegen und nicht nach Jahren eintreten.