§§ 15, 21 EStG - Einstufung einer privaten Vermietung als Gewerbebetrieb

Die kurzfristig angelegte Vermietung einer Großstadtwohnung an Touristen geht nicht generell über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinaus. Daher muss es sich laut BFH nicht immer um gewerbliche Einkünfte handeln. Die Vermietung einer Wohnung ist regelmäßig keine gewerbliche Betätigung, sofern sie nicht in hotelmäßiger Weise angeboten wird und neben der Bereithaltung der Räume sachliche und personelle Vorkehrungen erforderlich sind, die bei der üblichen Vermietung notwendig wären.  

Eine solche hotelmäßige und damit gewerbliche Vermietung hatte der BFH bisher bereits angenommen, wenn eine ausgestattete Eigentumswohnung in einem Feriengebiet im Verbund mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegt, zu einer einheitlichen Wohnanlage gehört und Werbung sowie Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen wird. Ebenso nimmt der BFH eine gewerbliche Vermietung dann an, wenn eine Eigentumswohnung außerhalb einer Ferienanlage in hotelmäßiger Weise betrieben wird. Aber auch die bloße Übernahme von Sonderleistungen kann dazu führen, dass die Vermietung als gewerbliche Betätigung zu beurteilen ist, wenn die Sonderleistungen eine dem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare unternehmerische Organisation erfordern.  

Die Vermietung entspricht aber nicht bereits deshalb den Angeboten gewerblicher Beherbergungsbetriebe, weil die Gäste häufig wechseln. Dazu müssen Sonderleistungen erbracht werden, die einen erheblichen Personaleinsatz erfordern. Halten sich Übernachtungs- und Gästezahlen in einem Rahmen, der keine unternehmerische Organisation erfordert, liegt keine Gewerblichkeit vor.