§ 15 EStG - Gewerblicher Grundstückshandel kann auch bei geerbten Objekten vorliegen

Als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt das Überschreiten der „Drei-Objekt-Grenze“. Danach liegt regelmäßig ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn Privatpersonen innerhalb von fünf Jahren seit Bau oder Kauf mehr als drei Objekte veräußern. Hierbei sind auch durchgehandelte und erschlossene Grundstücke als Zählobjekte zu berücksichtigen. Denn diese Tätigkeiten übersteigen die Grenzen der Vermögensverwaltung und gehören zum typischen Bild des gewerblichen Immobilienhandels. Im vom BFH entschiedenen Fall verkaufte ein Steuerpflichtiger ein Grundstück zwei Jahre nach Erwerb. Anschließend wurde ihm im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich ein Grundstück mit angrenzendem Ackerland übertragen. Die erschlossenen und geteilten drei Parzellen verkaufte er ebenfalls, wobei zwischen Erschließung und den Veräußerungen nur ein Jahr lag.  

Hierbei liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, auch wenn bei der ersten Veräußerung keine weiteren Immobiliengeschäfte geplant waren. Ausschlaggebend ist, dass in weniger als fünf Jahren vier Objekte verwertet werden. Unerheblich ist ebenfalls, wenn auf die Veräußerung des ersten Objekts eine mehr als zweijährige inaktive Phase folgt, in der die späteren Grundstücksgeschäfte noch nicht absehbar sind und kein Grundbesitz an- oder verkauft wird.  

Praxishinweis: Die bloße Veräußerung von durch Erbschaft oder Schenkung erworbenen Grundstücken bleibt grundsätzlich unberücksichtigt. Ausnahme: Es werden erhebliche Aktivitäten zur Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten unternommen, etwa durch umfangreiche Modernisierung oder Erschließung und Baureifmachung unbebauter Grundstücke. Dann ist im Hinblick auf die Drei-Objekt-Grenze nicht auf den Zeitraum des Eigentumserwerbs vom Vorbesitzer, sondern auf den Beginn der wertsteigernden Maßnahme abzustellen.