§ 15 EStG - Gewerblicher Grundstückshandel ohne Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze

Als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze. Danach ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums grundsätzlich gewerblich. Die Indizwirkung der Drei-Objekt-Grenze spielt jedoch nach einem aktuellen Urteil des BFH keine Rolle mehr, wenn das erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung wieder verkauft worden ist oder wenn es von vornherein auf Rechnung oder nach den Wünschen des Erwerbers bebaut wird. In diesen Fällen steht fest, dass Anschaffung und Bebauung in unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind und der Verkäufer handelt wie ein Bauunternehmer.  

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Entschluss zur Veräußerung nicht erst während der Bautätigkeit, sondern spätestens im Zeitpunkt des Abschlusses der auf die Bebauung gerichteten Verträge gefasst worden ist. Anzeichen hierfür sind beispielsweise  

• eine kurzfristige Finanzierung des Vorhabens,

• die Beauftragung einer Maklerfirma während der Bauzeit,

• die Übernahme umfangreicher Gewährleistungsverpflichtungen,

• der Abschluss eines Vorvertrags mit dem künftigen Erwerber oder

• die Einräumung eines Ankaufsrechts.

Kein Beweisanzeichen gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht ist die langfristige Vermietung gewerblich genutzter Objekte oder die Höhe des Verkaufsgewinns. Neben der Feststellung der unbedingten Veräußerungsabsicht muss aber noch eine nachhaltige Betätigung vorliegen. Dies ist gegeben, wenn eine Vielzahl von Tätigkeiten vorliegt, die der Erfüllung nur eines Verkaufsvertrags dienen. Dann dienen die Maßnahmen dem Ziel der Erhöhung des Verkaufspreises.