§ 15 EStG - Hausverkauf vor Fertigstellung führt zu gewerblichem Grundstückshandel

Die Errichtung und Veräußerung eines Mehrfamilienhauses führt dann zu einem gewerblichen Grundstückshandel, wenn der Verkaufsvorgang bereits während der Bauzeit beginnt. Im vom FG Köln entschiedenen Fall wurden elf Wohneinheiten zum Festpreis fertig gestellt, aber bereits drei Monate zuvor mit Notarvertrag wieder verkauft. Hier liegt eine Bebauung mit unbedingter Veräußerungsabsicht vor. Das führt zu Einkünften nach § 15 EStG, auch wenn die Drei-Objekt-Grenze nicht erfüllt ist. Als Indizien für eine Veräußerungsabsicht gelten danach, wenn  

• die Hausfinanzierung jederzeit durch Sonderzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung beendet werden kann und der Bauherr hierfür vergleichsweise hohe Zinsen zahlt,

• sich der Eigentümer zu keinem Zeitpunkt um Mieter für das im Bau befindliche Objekt bemüht, was bei elf Wohnungen und hohem Herstellungsaufwand ungewöhnlich ist oder

• ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Baugenehmigung und Verkauf besteht, also sehr zügig die Suche nach einem Erwerber eingesetzt hat.

Auch die Voraussetzung der Nachhaltigkeit ist in einem solchen Fall erfüllt. Sie kann zwar noch nicht aus der Veräußerung der Objekte hergeleitet werden. Sie ergibt sich aber aus der Tatsache, dass der Bauherr eines Mehrfamilienhauses Herstellungskosten von rund 1,3 Mio. EUR investiert und damit die Grenze der Einzeltätigkeiten überschreitet, die beim Hausbau normalerweise erforderlich sind.