§ 15 EStG - Kein gewerblicher Grundstückshandel durch zwischengeschaltete GmbH

Die Zwischenschaltung einer GmbH kann einen gewerblichen Grundstückshandel auf der Ebene ihrer Beteiligten abschirmen, sofern der Kapitalgesellschaft eine eigene Geschäftsfunktion zukommt. Das hat der BFH bei einer GbR entschieden, die ihren erworbenen Grundbesitz nach zwei Jahren an eine von den GbR-Gesellschaftern gegründete GmbH verkaufte. Die GmbH baute auf das Grundstück 45 Eigentumswohnungen und veräußerte diese nach weiteren zwei Jahren. Damit verlässt die GbR nicht den Bereich der privaten Vermögensverwaltung, weil sie nicht schon durch ihre vorherigen Planungsaktivitäten gewerblich tätig wurde und die langfristige Vermietung der zu errichtenden Wohnungen beabsichtigte.  

Die Tätigkeit der anschließend gegründeten GmbH kann der GbR nur dann zugerechnet werden, wenn die Zwischenschaltung als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist. Das ist dann der Fall, wenn sie entweder im Wesentlichen zum Zwecke des Erwerbs und Weiterverkaufs gegründet wurde oder hinsichtlich der Veräußerungsgeschäfte funktionslos ist. Hierzu müssen dann aber besondere Umstände hinzutreten, indem etwa die Mittel für den Kaufpreis ganz oder zu einem erheblichen Teil von den GbR-Gesellschaftern stammen, erst aus den Erlösen des Weiterverkaufs zu erbringen sind oder der Verwertungserlös in einer unüblicher Weise abgeschöpft wird, sodass der GmbH kein wesentlicher Gewinn verbleibt.  

Sofern die zwischengeschaltete GmbH nicht funktionslos ist, durch die Bebauung des Grundstücks eine wertschöpfende eigene Tätigkeit entfaltet sowie insbesondere durch den Haftungsausschluss ein wirtschaftliches Interesse an der Auslagerung der Aktivität von der GbR auf die GmbH besteht, infiziert sie keinen gewerblichen Grundstückshandel auf der Ebene der GbR. Das ist auch der Fall, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft werden.