§ 15 EStG - Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze durch Aufteilung im Kaufvertrag

Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt in der Regel vor, sofern mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren ab der Anschaffung veräußert werden. Entsprechendes gilt bei der Bebauung von Grundstücken. In diesen Fällen ist der Zeitraum zwischen der Errichtung der Objekte und ihrem Verkauf maßgeblich. Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist dabei aber nicht im Sinne einer starren Begrenzung zu verstehen. Eine (geringfügige) Überschreitung kann insbesondere bei Vorliegen anderer Anhaltspunkte unbeachtlich sein. Trotz Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze ist ein gewerblicher Grundstückshandel nicht anzunehmen, wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprechen. Diese müssen jedoch derartig gewichtig erscheinen, dass einer im Grunde stets bestehenden bedingten Veräußerungsabsicht keine Bedeutung zukommt.  

Die zur Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienende Drei-Objekt-Grenze ist jedoch nach Ansicht des BFH überschritten, wenn der Kaufvertrag zwar nur über einen ungeteilten Miteigentumsanteil abgeschlossen, das Grundstück jedoch in derselben Urkunde in 25 Wohn- und Gewerbeeinheiten aufgeteilt wird. In diesem Fall entfaltet der Besitzer besondere Aktivitäten zur Erhöhung des Grundstückswerts in einem Zeitpunkt, zu dem die Immobilien aus seinem Vermögen ausscheiden sollen.  

Damit liegt eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht vor, auch wenn der Miteigentumsanteil später als fünf Jahre nach dem Kauf veräußert wird. So rechtfertigen es weniger als drei Monate Zeitüberschreitung nicht, den zeitlichen Zusammenhang zu verneinen, wenn zuvor bereits der Entwurf des Kaufvertrags und der Teilungserklärung vorlagen. Eine Tätigkeit ist regelmäßig nachhaltig, wenn eine Wiederholungsabsicht besteht.