§ 15 UStG - Unterschiedlicher Vorsteuerabzug bei Bau- und Erhaltungsmaßnahmen

Werden für Unternehmen bezogene Leistungen nur zum Teil zur Ausführung von steuerpflichtigen Umsätzen verwendet, so ist nach § 15 Abs. 4 UStG der Teil der Vorsteuerbeträge nicht abziehbar, der den zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug führenden Umsätzen wirtschaftlich zuzurechnen ist. Dies erfolgt bei gemischt genutzten Grundstücken im Wege einer sachgerechten Schätzung über den Flächenschlüssel. Das Verhältnis der Umsätze zueinander ist nur in Ausnahmefällen zulässig.  

Nach der EuGH-Rechtsprechung sind jedoch Vorsteuerbeträge vorab zu berücksichtigen, die unmittelbar mit steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen zusammenhängen. Dazu ist bei erheblichen Bau- und Umbaumaßnahmen zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten, anschaffungsnahem Aufwand und Erhaltungsaufwendungen zu unterscheiden:  

• Bei Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes ist die Vorsteuer abziehbar, soweit der Gegenstand für Zwecke besteuerter Umsätze verwendet wird. Der Aufteilungsmaßstab ergibt sich generell nach dem Flächen- und nur ausnahmsweise nach dem Umsatzschlüssel. Auf eine Zuordnung der Aufwendungen auf bestimmte Teile des gemischt genutzten Gebäudes wird nicht abgestellt.

• Einzelne Erhaltungsaufwendungen müssen den betroffenen Gebäudeteilen vorab zugerechnet werden; eine Schlüsselung kommt erst für den Rest in Betracht. Somit richtet sich die Aufteilung der Vorsteuer zunächst danach, für welchen Gebäudeteil die Aufwendungen vorgenommen werden. Daher kommt eine konkrete Zuordnung der Aufwendungen zu einzelnen Baumaßnahmen in Frage, etwa zur Wohn- oder Gewerbefläche.

• Handelt es sich bei den Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen um anschaffungsnahen Aufwand, kann ebenfalls keine Vorabzurechnung auf einzelne Gebäudeteile erfolgen. Dabei sind die ertragsteuerlichen Regelungen heranzuziehen. Wird die Renovierung wie eine Herstellung beurteilt, ist die Vorsteuer nach der Gesamtfläche und nicht direkt aufzuteilen.