§ 15 UStG – Vorsteueraufteilung bei teilweise steuerpflichtiger Vermietung

Sind nur Teile der Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet, kann die Vorsteuer generell auch nur anteilig geltend gemacht werden. Die Vorsteuer aus den allgemeinen Kosten kann nach Meinung des BFH mit Urteil vom 17.8.2001 neben der Fläche auch nach dem Verhältnis der Einnahmen aufgeteilt werden. Diese Methode ist in den meisten Fällen günstiger, da für gewerbliche Räume höhere Mieten erzielt werden.  

Ab 2004 ist allerdings nach § 15 Abs. 4 S. 3 UStG vorgeschrieben, dass generell eine Vorsteueraufteilung nach dem Verhältnis der Umsätze nur zulässig ist, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Das BMF hat sich nunmehr mit Schreiben vom 24.11.2004 dazu geäußert, wie nach alter und neuer Rechtslage zu verfahren ist. Bis Ende 2003 ist die Aufteilung nach einem Umsatzschlüssel in jedem Fall zulässig. Leerstandszeiten sowie Eigennutzung sind dabei mit den ortsüblichen Mieten anzusetzen. Direkt zuzuordnende Kosten werden je nach Zurechnung entweder komplett oder überhaupt nicht berücksichtigt.  

Ab 2004 muss dann in der Regel eine Verteilung nach Nutzflächen vorgenommen werden. Wurde die abziehbare Vorsteuer bis dahin nach dem Umsatzschlüssel ermittelt, hat der Unternehmer eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG vorzunehmen, weil sich die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse geändert haben.