§ 21 EStG - Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung auch noch nach Mieterauszug

Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung aus wirtschaftlichen Gründen können als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften auch dann noch abgezogen werden, wenn das Mietverhältnis gekündigt wurde. Das gilt immer dann, wenn sich nach der Kündigung herausstellt, dass das auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtete Gebäude nicht mehr oder nur noch eingeschränkt nutzbar ist und daher nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden soll. Im vom BFH entschiedenen Fall wurde das Mietverhältnis nach rund 20 Jahren aufgelöst und das Objekt aufgrund erfolgloser Suche nach neuen Mietern verkauft. Der Erwerber riss das Gebäude ab. Daraufhin machten die ehemaligen Vermieter bei ihren Vermietungseinkünften Absetzungen für außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung von rund 200.000 EUR mangels wirtschaftlicher Nutzbarkeit geltend.  

Der objektive Zusammenhang zwischen der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit und der Vermietungstätigkeit darf nach Meinung des BFH jedoch nicht davon überlagert werden, dass das Objekt nach einer Veräußerung noch sinnvoll verwendet werden kann. Dies kann sich aus der Höhe des Kaufpreises ableiten, ob der wertmäßig nur das unbebaute Grundstück oder auch das aufstehende Gebäude umfasst.  

Nach der Kündigung des Mieters war eine Neuvermietung des Gebäudes auch zu deutlich ungünstigeren Konditionen und zu anderen Zwecken als bisher trotz erheblicher Bemühungen nicht mehr möglich. Nach seinem Verkauf konnte das Gebäude nicht anderweitig sinnvoll verwendet werden. Infolgedessen war eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung wegen Fortfalls der Verwendungsmöglichkeit gerechtfertigt und beruhte auf der bisherigen Vermietungstätigkeit.