§ 21 EStG - Abzug von Schuldzinsen bei gemischter Nutzung nach Kaufpreisaufteilung

Dient ein Gebäude sowohl der Vermietung als auch eigenen Wohnzwecken, sind die Finanzierungsmittel nur anteilig im Rahmen der Vermietung als Werbungskosten abziehbar. Der abziehbare Teil bestimmt sich grundsätzlich nach den Flächenanteilen. Um die Schuldzinsen im vollen Umfang als Werbungskosten zu berücksichtigen, kann der Hausbesitzer den Kredit allerdings gezielt dem der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zuordnen. Dazu muss er die hierauf entfallenden Anschaffungskosten herausfiltern und mit gesonderten Darlehensmitteln bezahlen. Daran fehlt es jedoch, wenn die Valuten sämtlicher Darlehen auf ein Girokonto fließen, von dem dann der Steuerpflichtige den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer überweist. Hier liegt nach einem aktuellen BFH-Urteil der erforderliche Zuordnungszusammenhang zwischen Zahlung und Darlehen nicht vor.  

Praxishinweis: Für eine gezielte Zuordnung sollten Kredit- und Eigenmittel getrennt behandelt werden und das Darlehen separat auf ein Notaranderkonto nach dem zuvor festgelegten Anteil für die vermieteten Flächen überwiesen werden. Dann wirken sich die Schuldzinsen in voller Höhe aus. Die Eigenmittel und der möglicherweise noch benötigte Kredit für den selbst genutzten Teil werden dann in einem zweiten Schritt bezahlt. In der Folge sollte das Darlehen für den Mietanteil zuerst getilgt werden.  

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den Kaufpreis im Vertrag auf die erworbenen Wirtschaftsgüter aufzuteilen. Dann ist dieser Maßstab steuerlich bindend, sofern er nicht missbräuchlich gebildet wurde. Die Schuldzinsen können dann im Verhältnis des Kaufpreises des vermieteten Teils zum gesamten Grundstück abgezogen werden. Das hat den Vorteil, dass sich der abziehbare Finanzierungsaufwand nicht nach der Nutz- und Wohnfläche bemisst und sich ggf. das Werbungskostenpotenzial erhöht.