§ 21 EStG - Ansatz von Vorsteuer und Umsatzsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden

Nach der EuGH-Rechtsprechung kann ein Grundstück, das teilweise umsatzsteuerpflichtig vermietet und teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, umsatzsteuerlich vollständig dem Unternehmensvermögen zugeordnet werden. Voraussetzung ist, dass die private Nutzung höchstens 10 v.H. beträgt (s. AStW 05, 603). Damit ist der Vorsteuerabzug auf Herstellungs- und Anschaffungskosten und auf laufende Aufwendungen für das gesamte Gebäude möglich. Im Gegenzug ist für die private Nutzung eine unentgeltliche Wertabgabe zu versteuern.  

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung besteht hingegen auch weiterhin keine Möglichkeit, den privat genutzten Gebäudeteil dem einkommensteuerlich relevanten Bereich zuzuordnen. Daher sind die anfallenden Umsatz- und Vorsteuerbeträge im Rahmen der Vermietungseinkünfte gesondert zu behandeln.  

Die nach § 15 UStG abziehbare Vorsteuer gehört gemäß § 9b EStG nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Die Erstattung von Umsatzsteuer gehört zu den Mieteinnahmen und Umsatzsteuerzahlungen zu den Werbungskosten. Das gilt aber nur, soweit sie auf den fremd vermieteten Teil des Gebäudes entfallen. Die auf den eigengenutzten Teil des Grundstücks entfallenden Vorsteuerbeträge bleiben mangels Einkünfteerzielung unberücksichtigt. Die ans Finanzamt geleisteten Zahlungen und erhaltenen Erstattungen sind somit aufzuteilen, auch wenn die Beträge bei der Umsatzsteuer komplett angesetzt werden. Die unentgeltliche Wertabgabe für die Eigennutzung spielt bei der Einkommensteuer keine Rolle und stellt daher auch keine Einnahme bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar.