§ 21 EStG – Einkunftserzielungsabsicht ist bei fremdvermieteter Ferienwohnung gegeben

Auch bei Ferienwohnungen ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Überschuss erwirtschaftet werden soll, wenn das Domizil ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird. Die Einkunftserzielungsabsicht des Eigentümers ist nicht allein wegen hoher Werbungskostenüberschüsse zu überprüfen. Dieser Grundsatz gilt erst dann nicht mehr, wenn Anhaltspunkte für eine Eigennutzung sprechen. Mit diesem Tenor aus zwei aktuellen Entscheidungen widerspricht der BFH Urteilen der FG Hessen und Münster, wonach die Einkunftserzielungsabsicht bei dauerhaftem Werbungskostenüberschuss nicht typisierend zu unterstellen und daher jeweils zu prüfen ist. 

Nach der BFH-Rechtsprechung kommt es aber unabhängig von der Höhe der Verluste nur darauf an, ob eine Vermietung ohne jegliche Selbstnutzung ausschließlich an wechselnde Feriengäste in Eigenregie oder durch einen beauftragten Dritten erfolgt. Damit ist es auch unerheblich, ob auf Dauer überhaupt ein Totalüberschuss erzielbar ist. Denn auf diese Prognose kommt es wie bei einem herkömmlichen Mietshaus gerade nicht an. Das ist keine unzulässige Unterstellung, sondern eine Gesetzesauslegung des § 21 EStG. Allerdings gibt es im Unterschied zu Mietimmobilien bei Ferienwohnungen noch die Besonderheit, dass die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mehr als 25 v.H. unterschritten werden darf. In diesem Fall darf das Finanzamt eine Prognoserechnung anfordern. 

Somit sind Ferienhausbesitzer bei Mietverlusten weiterhin auf der sicheren Seite, wenn sie die ortsübliche Belegungsdauer einhalten und den Nachweis erbringen, dass die Eigennutzung während der Zeit des Leerstands ausgeschlossen ist. Ausreichend ist hier eine Glaubhaftmachung oder der Verweis auf eine eigene Wohnung in der Nachbarschaft.