§ 21 EStG - Für die Prüfung der Liebhaberei gilt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses

Bei Vermietung kann auch dann eine Überschusserzielungsabsicht vorliegen, wenn zeitgleich mit dem Mietvertrag eine Veräußerung an den Mieter nach Ablauf der Mietdauer vereinbart wird. Allein entscheidend für die Liebhaberei ist, dass der Vermieter die Absicht hat, bei ordnungsgemäßer Mietzahlung einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben auf die Dauer der Nutzung zu erzielen und dies bei Vertragsabschluss feststeht. Im vom FG Münster entschiedenen Fall wurde eine Wohnung zunächst für zwei Jahre unter der Bedingung vermietet, dass der Mieter gleichzeitig ein unwiderrufliches Angebot zum Erwerb nach Ablauf der Mietdauer unterbreitet. Da es sich jedoch um einen Betrüger handelte, wurden weder Mieten bezahlt noch die Kaufoption ausgeübt.  

Zur Abgrenzung von der Liebhaberei muss ein Steuerpflichtiger bei Vertragsabschluss die Absicht haben, einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben auf die Dauer der Nutzung der Einkunftsquelle zu erzielen, abgestellt auf die vertragsgemäße Abwicklung des abgeschlossenen Mietvertrages. Wäre dies hiernach offensichtlich realistisch gewesen, spricht der zeitgleich abgeschlossene Kaufvertrag nicht gegen eine Einkunftserzielungsabsicht, wenn beispielsweise kaum oder gar keine Fremdfinanzierung erfolgt. Nach der BFH-Rechtsprechung sprechen nämlich hohe Finanzierungskosten und erhöhte Abschreibungen gegen den Überschuss der Einnahmen.  

Es liegt kein Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO vor, weil die beiden Verträge weder rechtlich unangemessen sind noch auf einen Steuervorteil abzielen. Auch hier ist auf den Vertragsabschluss abzustellen, sofern der Vermieter zu diesem Zeitpunkt von einer ordnungsgemäßen Vertragserfüllung und einem Überschuss ausgehen kann.