§ 21 EStG - Grundstückserwerb gegen Wohnrechtsbestellung gilt als Anschaffung

Oft wird ein Grundstück übertragen gegen die Verpflichtung, dem Überträger am erbauten Wohngebäude ein dingliches Wohnrecht zu bestellen. Dies gilt als Anschaffung des Grundstücks, so eine BFH-Entscheidung aus dem Jahr 1991. Die Finanzverwaltung wendete dieses Urteil nicht an, sondern sah in Höhe des Grundstückswerts Mieteinnahmen, die auf zehn Jahre verteilt werden konnten. An dieser Auffassung wird nun nicht mehr festgehalten. Vielmehr sind in allen noch offenen Fällen die Grundsätze für einen Zuwendungsnießbrauch anzuwenden. Sofern sich die geänderte Auffassung nachteilig auswirkt, ist sie erst auf Grundstücksübergänge ab dem 1.6.2006 anzuwenden.

Die Einstufung der Bestellung eines dinglichen Wohnrechts als Anschaffung des Grundstücks wirkt sich beispielsweise in den Fällen vorteilhaft aus, in denen die Eltern ein unbebautes Grundstück oder ein renovierungsbedürftiges Gebäude an die Kinder übergeben. Die Kinder räumen den Eltern dann ein lebenslanges Wohnrecht ein und sind vorab Eigentümer der Immobilie geworden. Steuerlich ist dabei nunmehr zwischen entgeltlicher und unentgeltlicher Zuwendung zu differenzieren:

Ein entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch liegt vor, wenn sich die Werte von Wohnrecht und übertragenem Grundstück wirtschaftlich ausgleichen. Davon ist bei Geschäften unter Dritten regelmäßig auszugehen.

Sind die Werte nicht identisch, gelten die Regeln des teilentgeltlichen Nießbrauchs. Der Vorgang ist dann in zwei Teile nach dem Verhältnis des Grundstückswertes zum Kapitalwert des Nießbrauchs zu trennen.

Beträgt der Verkehrswert des übertragenen Grundbesitzes weniger als 10 v.H. der anschließenden Wohnrechtsüberlassung, liegt ein unentgeltlich bestellter Nießbrauch vor. In diesem Fall ergeben sich keine Anschaffungskosten.