§ 21 EStG - Instandhaltungsrücklage wirkt erst im Zeitpunkt der Verausgabung

Beiträge zur Instandhaltungsrücklage vom einzelnen Wohnungseigentümer sind zwar mit der Zahlung in das Verwaltungsvermögen der Eigentümergemeinschaft abgeflossen. Sie können aber erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen ausgibt. Der BFH bekräftigt in einem aktuellen Urteil die bisherige Handhabe auch unter Berücksichtigung des neuen Wohnungseigentumsgesetzes vom März 2007. Die Frage, zu welchem Zeitpunkt die zur Instandhaltungsrücklage geleisteten Beiträge als Werbungskosten bei den Mieteinkünften abgezogen werden können, ist nämlich unabhängig davon zu beurteilen, wie die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer zur Gemeinschaft zivilrechtlich einzustufen sind.  

Zwar wird im Schrifttum die Auffassung vertreten, die Beiträge seien schon im Zeitpunkt der Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu berücksichtigen. Dieser Meinung folgt der BFH jedoch nicht. Das könnte nämlich dazu führen, dass Beiträge stets sofort als Werbungskosten abziehbar wären, selbst wenn die Mittel später für Herstellungskosten oder gar nicht abziehbare Maßnahmen verwendet werden.  

Diese steuerliche Regelung kann zwar in Verkaufsfällen dazu führen, dass ein Wohnungseigentümer seine verausgabten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage nicht mehr als Werbungskosten ansetzen kann. Diesem Argument steht jedoch der Umstand gegenüber, dass er den Umfang bereits geleisteter, jedoch noch nicht verausgabter Beiträge bei der Bemessung seiner Kaufpreisforderung berücksichtigen kann. Die noch nicht verbrauchte Rücklage ist anschließend vom Erwerber nutzbar.