§ 21 EStG – Prüfung der Einkünfteerzielungs­absicht auf Fonds- und Anteilseignerebene

Bei einer von vornherein zeitlich beschränkten Vermietungstätigkeit eines Immobilienfonds kann eine Einkünfteerzielungsabsicht nicht vermutet werden. Erforderlich ist vielmehr eine Einzelprüfung. Nach Ansicht des BFH ist die Einkünfteerzielungsabsicht auf beiden Ebenen – auf Ebene der Personengesellschaft wie auf Ebene des Gesellschafters – zu prüfen. Ergibt diese, dass der Gesellschafter voraussichtlich einen Totalverlust erzielen wird, ist seine Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen. Das hat zur Folge, dass keine negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Anleger vorliegen.  

Im zugrunde liegenden Fall prognostizierte der Fondsprospekt bis zum möglichen Verkaufszeitpunkt in 20 Jahren Mietüberschüsse von 60 v.H. Durch die Finanzierungsaufwendungen des Anlegers ergaben sich Sonderwerbungskosten von rund 80 v.H., sodass sich bezogen auf seine Einlage kein positiver Saldo errechnete. Zwar liegt die Einkünfteerzielungsabsicht auf Ebene des Immobilienfonds vor, sie fehlt aber beim Anleger durch seine voraussichtlichen Sonderwerbungskosten. Der Anleger argumentierte, den Kredit vorzeitig nach zwölf Jahren über eine fällige Lebensversicherung tilgen zu wollen, was zu einem Totalgewinn führen würde. Im Streitfall fehlte insofern jedoch eine konkrete Vereinbarung mit der Bank. Aus diesem Grund hat der BFH diese angedachte Tilgungsmaßnahme nicht steuermindernd berücksichtigt.  

Praxishinweis: Der Prognosezeitraum von in der Regel 30 Jahren verkürzt sich auf den Termin von Vorkaufsrecht und auslaufendem Mietvertrag, zumal Fonds ihre Konzepte meist auf diese Endfälligkeit auslegen. Daher muss der Anleger Einnahmen und Ausgaben über diesen Zeitraum hochrechnen. Sofern eine vorzeitige Kredittilgung ernsthaft vorgesehen ist, sollte diese vertraglich dokumentiert werden.