§ 21 EStG - Regeln zur vermieteten Ferienwohnung gelten auch bei Messezimmern

Die Vermietung von Zimmern für Messezeiträume ist nach denselben Maßstäben zu beurteilen, die auch bei Ferienwohnungen angelegt werden. In beiden Fällen wechseln die Bewohner regelmäßig und es kommt zu Leerständen. Daher muss bei beabsichtigter Vermietung von Messezimmern die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose überprüft werden, so der BFH. Im zugrunde liegenden Fall hatten Eheleute im Einfamilienhaus zwei Räume als Messezimmer eingerichtet. Die wurden über eine Zimmervermittlung angeboten, aber anschließend nicht vermietet.  

Vorab stellt der BFH fest, dass keine gewerblichen Einkünfte vorliegen, da das Vermieten von Wohnräumen nicht über die private Vermögensverwaltung hinausgeht. Das liegt nur vor, wenn eine unternehmerische Organisation wie in einem Hotel erforderlich ist. Ob es sich um vorweggenommene Werbungskosten handelt, ist nach den Regeln bei Ferienwohnungen zu entscheiden. Dabei kann die Einkunftserzielungsabsicht aber nicht schon deshalb verneint werden, weil aufgrund fehlender räumlicher Trennung zum Wohnbereich eine jederzeitige Selbstnutzung möglich ist. Denn auch einzelne Zimmer können separat vermietet werden.  

Zwar ist bei ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten Wohnungen ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Diese Grundregel gilt aber nicht mehr bei zumindest teilweise selbstgenutzten Objekten. Hier muss eine Prognoserechnung selbst dann erfolgen, wenn eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten, aber nicht ausgeübt wird. Daher sind die anfallenden Kosten den möglichen Einnahmen gegenüberzustellen, die sich aus den Vermittlungsverträgen für die Messezeiträume ergeben könnten.