§ 21 EStG - Steuerliche Folgen der Rückabwicklung eines Grundstückskaufs

Der BFH hatte jüngst entschieden, dass die Rückabwicklung eines Anschaffungsgeschäfts - etwa wegen Baumängeln - kein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG darstellt. Entgegen der früheren Verwaltungsauffassung fällt damit kein steuerpflichtiger Gewinn in Höhe der rückgängig gemachten AfA an (s. AStW 06, 846). Zu den Auswirkungen der Rückabwicklung bei den Mieteinkünften hat das Bayerische LfSt Stellung genommen.  

Zivilrechtlich entfaltet die Aufhebung des Kaufvertrags Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Abschlusses. Rückwirkende Vereinbarungen oder Gerichtsentscheidungen gelten jedoch nicht steuerlich. Somit erzielt der Eigentümer bis zur Rückübertragung des Grundstücks Mieteinkünfte. Bis dahin war er rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer. Die Vereinbarungen über die Rückabwicklung gelten durch das Zu- und Abflussprinzip erst im späteren Jahr:  

• Erstattete Werbungskosten sind als Einnahmen anzusetzen.

• Die Herausgabe vereinnahmter Mieten führt zu negativen Einnahmen.

• Die AfA darf während der gesamten Besitzzeit bis zur Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht in Anspruch genommen werden. Wurde der Kaufpreis jedoch nie bezahlt, können die Abschreibungen im Wege des § 175 AO rückgängig gemacht werden.

• Werden bei Rückabwicklung Zinsen für den später erstatteten Kaufpreis gezahlt, gehören sie zu den Kapitaleinkünften. Dabei handelt es sich weder um eine Entschädigung für entgangene Einnahmen, noch um eine Vergütung für eine mehrjährige Tätigkeit, sodass keine Tarifermäßigung in Betracht kommt. Es liegt auch kein Schadenersatz wegen entgangener Nutzungsvorteile vor.

Fundstellen: