§ 21 EStG - Umfangreiche Mietneben- leistungen führen nicht zur Gewerblichkeit

Die Vermietung von Grundbesitz fällt grundsätzlich auch dann noch unter die Vermögensverwaltung, wenn  

• der Besitz sehr umfangreich ist,

• an eine Vielzahl von Nutzern vermietet wird,

• große Objekte wie Wohnblocks oder Bürohäuser vermietet werden,

• zur Fertigstellung des Gebäudes hohe Fremdmittel verwendet werden und

• zur Verwaltung ein in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb unterhalten wird.

Zusatzleistungen des Vermieters überschreiten erst dann die Grenze zur Gewerblichkeit, wenn sie bei langfristigen Vermietungen über ein übliches Maß hinausgehen. Dieser Umfang wird nach Auffassung des FG Berlin bei Durchführung von Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten, Reinigungsleistungen sowie Marketingmaßnahmen nicht überschritten. Im Streitfall hatte der Eigentümer eines Einkaufscenters umfangreiche Zusatzleistungen auf eigene Kosten übernommen, war aber im Hinblick auf durchgeführte Werbemaßnahmen wie Gewinnspiele, Kindernachmittage, musikalische Darbietungen oder Werbebeilagen nicht als Veranstalter aufgetreten. Solche verkaufsfördernden Aktionen dienen dazu, die Mieteinnahmen zu sichern. Darüber hinaus betrafen die Zusatzleistungen nur Gemeinschaftsflächen der Immobilie.  

Eine Gewerblichkeit liegt in solchen Fällen nur vor, wenn Wartungs- oder Reinigungsleistungen auch die vermieteten Ladenlokale umfassen, Mieter einen Anspruch auf Werbemaßnahmen haben und die Aufwendungen im Verhältnis zu den Mieten verhältnismäßig hoch sind. Untypisch für eine reine Vermietungstätigkeit ist darüber hinaus auch, wenn z.B. der Eigentümer im Objekt in eigenem Namen ein Gastronomiezentrum betreibt. Liegt einer dieser Sachverhalte vor, ist insgesamt von gewerblichen Einkünften auszugehen.