§ 21 EStG - Vermietungsabsicht kann auch bei langjährigem Leerstand vorliegen

Auch bei Leerstand einer Immobilie über zehn Jahre kann Einkunftserzielungsabsicht vorliegen, wenn sich die Vermietungsabsicht aus anderen Umständen ergibt. Im vom Saarländischen FG entschiedenen Fall wurde eine begonnene Renovierungsmaßnahme wegen Finanzierungsschwierigkeiten nicht beendet. Voraussetzung für vorab entstandene Werbungskosten ist, dass ein ausreichend bestimmter Zusammenhang zwischen Aufwendungen und Einkunftsart besteht. Wirtschaftlich betrachtet ist dies in der Regel eine zeitliche Verknüpfung zwischen Kosten und Einnahmen. Aber auch bei einem längeren zeitlichen Abstand kann der Zusammenhang bestehen bleiben.  

Für das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht ist grundsätzlich nicht das Ergebnis weniger Jahre, sondern das Gesamtergebnis der Vermögensnutzung maßgebend. Dabei ist im Rahmen von § 21 EStG bei dauerhafter Vermietungstätigkeit grundsätzlich von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Die wäre zu verneinen, wenn die Absicht zur Vermietung durch neue private Motive aufgegeben wird. Bei einem relativ langen Leerstand wegen finanzieller Engpässe bleibt es aber bei der ehemaligen Absicht.  

Praxishinweis: Der geforderte wirtschaftliche Zusammenhang kann sich beispielsweise daraus ergeben, dass sich die Immobilie wegen ihrer Lage im fertigen Zustand eindeutig vermieten lässt und nichts für eine Eigennutzung oder Veräußerung spricht. Der BFH geht bei vorweggenommenen Werbungskosten sogar noch weiter und erkennt den Abzug an, wenn sich die Investition später als gescheitert erweist und aufgegeben wird (s. AStW 06, 158).