§ 21 EStG - Zahlungen aufgrund einer vorzeitigen Auflösung eines Erbbaurechts

Zahlungen wegen der vorzeitigen Ablösung eines Erbbaurechts sind nach einem Urteil des BFH keine Anschaffungskosten, sondern sofort abziehbare Werbungskosten. Was zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählt, bestimmt sich auch für Mieteinkünfte nach § 255 HGB. Das sind Aufwendungen, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Das bedeutet ein Überführen von der fremden in die eigene wirtschaftliche Verfügungsmacht. Danach wird ein Grundstück auch dann angeschafft, wenn der Eigentümer das daran bestehende dingliche Nutzungsrecht eines Dritten wie ein Erbbaurecht oder einen Vermächtnisnießbrauch ablöst.  

Abstandszahlungen an die bisherigen Erbbauberechtigten zur Ablösung ihres Erbbaurechts führen hingegen zu sofort abziehbaren Werbungskosten, wenn dies dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen dienen soll. Insoweit begründet die Ablösung den wirtschaftlichen Zusammenhang mit den bisherigen Einkünften und überlagert den dinglichen Bezug. Entsprechendes gilt für die Abfindung an Mieter, um die Wohnung anschließend zu höheren Einnahmen zu vermieten.  

Der Eigentümer kann sein Ziel, neue und verbesserte Erbbaurechte zu bestellen, nur erreichen, indem er vorher die bestehenden ablöst und sich wieder eine unbeschränkte Nutzungsbefugnis verschafft. Geschieht dies allein deshalb, um die Erbbauberechtigten auszutauschen und so höhere Einkünfte zu erzielen, erfolgt die Ablösung nicht für eine Selbstnutzung oder den lastenfreien Verkauf. Dies dient dem alleinigen Zweck, höhere Vermietungseinkünfte zu erzielen. Die Nutzungsüberlassung bleibt dieselbe, lediglich die wirtschaftlichen Bedingungen sollen optimiert werden. Das überlagert den Zusammenhang mit der Wiedererlangung unbelasteten Eigentums.