§ 22 EStG - Bindungsentschädigung beim Grundstückskauf ist eine sonstige Leistung

Zahlt der Grundstückserwerber dem Verkäufer eine Entschädigung dafür, dass er innerhalb einer vereinbarten Zeit vom Kauf zurücktreten kann, liegt eine sonstige Leistung nach § 22 Nr. 3 EStG vor. Zwar wird der Verkauf einer privaten Immobilie nur im begrenzten Rahmen eines Spekulationsgeschäfts erfasst. Doch die Schaffung der Möglichkeit für den Käufer, die Rechtslage nach seinen eigenen wirtschaftlichen Bedürfnissen zu gestalten, ist nach einem Urteil des Hessischen FG eine von der Veräußerung des Grundstücks völlig losgelöste steuerbare Handlung. Hierdurch wird die Immobilie weder verkauft noch in der Substanz gemindert. Das Eigentumsrecht bleibt bis zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung unverändert bestehen.  

Für die selbstständige wirtschaftliche Bedeutung der Entschädigung spricht vor allem entscheidend, dass sie nicht auf den Kaufpreis anzurechnen ist und daher dem Verkäufer unabhängig von der späteren Entscheidung des Erwerbers verbleibt. Sofern die Kaufoption ausgeübt wird, erhält der Vorbesitzer wirtschaftlich gesehen den Kaufpreis sofort mit Vertragsschluss und legt ihn dann verzinslich an. Dieser Vorteil ist in beiden Fällen steuerpflichtig. Ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag ist mit der Unterbreitung eines zeitlich begrenzt bindenden Kaufangebotes vergleichbar, welches ebenfalls als steuerbare sonstige Leistung qualifiziert wird.  

Hätten die Parteien während der Optionsfrist statt der Entschädigung einen ansteigenden Staffelkaufpreis vereinbart, wären die Erhöhungen ebenfalls als sonstige Leistung steuerpflichtig. Nach der BFH-Rechtsprechung sind wirtschaftlicher Gehalt und wirtschaftliches Ziel maßgebend und nicht die Bezeichnung solcher Leistungen. Eine nicht steuerbare Entschädigung muss nämlich der Minderung des Vermögenswerts in seiner Substanz entsprechen.