§ 24 EStG - Entschädigung für Aufhebung eines Mietvertrages ist tarifbegünstigt

Es kommt immer häufiger vor, dass Mieter aus beruflichen oder wirtschaftlichen Gründen das Mietverhältnis vorzeitig beenden wollen. Die in diesem Zusammenhang an den Vermieter gezahlte Abfindung stellt eine Entschädigung nach § 24 Nr. 1a EStG dar und wird über die Fünftelregelung des § 34 EStG nur ermäßigt besteuert. Diese Vergünstigung erhalten Immobilienbesitzer nach der BFH-Rechtsprechung auch dann, wenn sie die gekündigten Räumlichkeiten anschließend gegen ein höheres Entgeld an einen neuen Nutzer weiter vermieten können. Denn auch wenn eine vorzeitige Kündigung für den Vermieter zugleich Vorteile auslöst, steht dies der Beurteilung der Abfindung als Entschädigung nicht entgegen. Denn hierfür ist lediglich die Vereinbarung zwischen Hausbesitzer und Ex-Mieter entscheidend.  

Das Finanzamt und auch die Vorinstanz hatten hingegen die Abfindungszahlung als laufende Mieteinnahmen angesetzt. Diese Auffassung vertrat der BFH allerdings nicht, da die bisherige Grundlage für den Erfüllungsanspruch, nämlich der Mietvertrag, weggefallen und an seine Stelle ein Ersatzanspruch getreten ist, der auf einer neuen Rechtsgrundlage beruht. Dabei ist es unerheblich, dass sich die Höhe der Abfindung an den noch ausstehenden Mieten während der Laufzeit orientiert. Denn eine solche Bemessungsgrundlage bestätigt vielmehr, dass damit eine Entschädigung für entgehende Mieten geleistet werden soll. Und gerade für diese Zusammenballung von Einnahmen soll die steuerliche Ermäßigung nach § 34 EStG eine Entlastung bringen.  

Praxishinweis: Vermieter sollten darauf achten, dass die einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags gegen Abfindung separat vereinbart und auch die Gründe für die vorzeitige Kündigung angegeben werden. Damit wird die außerordentliche Zwangssituation dokumentiert und klargestellt, dass es sich gerade nicht um eine Vorauszahlung von künftigen Mieten handelt.