§ 4 EStG - Gewillkürtes Betriebsvermögen ist auch bei Mietverlusten möglich

Ändert sich die Nutzung eines teils eigenbewohnten und teils zu fremden gewerblichen Zwecken vermieteten Gebäudes dahin, dass der bisher eigenbewohnte Teil nunmehr für eigene gewerbliche Zwecke genutzt wird, wird dieser Gebäudeteil ins notwendige Betriebsvermögen eingelegt. Der übrige fremdvermietete Gebäudeteil kann dann dem gewillkürten Betriebsvermögen zugeordnet werden. Das gelingt nach einem aktuellen Urteil des FG München auch dann, wenn hieraus negative Einkünfte hervorgehen. Die Aufwendungen dürfen nur nicht erheblich über den Mieteinnahmen liegen.  

Zum gewillkürten Betriebsvermögen gehören Wirtschaftsgüter, die weder objektiv erkennbar zum unmittelbaren Einsatz im Betrieb bestimmt sind noch der privaten Lebensführung dienen und weder notwendiges Betriebsvermögen noch notwendiges Privatvermögen sind. Sie müssen jedoch ihrer Art nach objektiv geeignet sein, dem Betrieb zu dienen und ihn zu fördern. Damit können insbesondere fremd vermietete Grundstücke gewillkürtes Betriebsvermögen sein, da sie als Vermögensanlage der finanziellen Absicherung dienen und die Ertragsfähigkeit steigern können.  

Anders sieht es aus, wenn die Grundstücke im Zeitpunkt der Einlage erkennbar für den Betrieb schädlich sind, etwa wenn die Schuldzinsen aufgrund hoher Fremdfinanzierung über den Mieteinnahmen liegen. Das ist aber nicht der Fall, wenn sich nur minimale Verluste aus der Fremdvermietung ergeben, die vorrangig aus der AfA resultieren. Entscheidend ist, ob Schuldzinsen und sonstige Werbungskosten außer der AfA unter den Einnahmen liegen und dem Betrieb mit der Einlage Liquidität zugeführt wird.