§ 4 EStG - Zuordnung einer Mietwohnung zum gewillkürten Betriebsvermögen

Grundsätzlich kann auch ein zu fremden Wohnzwecken vermietetes Grundstück gewillkürtes Betriebsvermögen sein, wenn das Grundstück oder der Grundstücksteil in einem gewissen objektiven Zusammenhang mit dem Betrieb steht und ihn zu fördern bestimmt und geeignet ist. Im vom FG Hamburg entschiedenen Fall fehlte es aber an den Voraussetzungen, da die Immobilien voll fremdfinanziert waren und die Zinsen über den Mieterträgen lagen. Ob das Grundstück in Zukunft einmal Gewinne bringt, spielt keine Rolle. Denn maßgebend für die Zuführung zum Betriebsvermögen sind nur die aktuellen Umstände. Im Urteilsfall ging es um einen Unternehmensberater, der Eigentumswohnungen erworben hatte und bilanzierte.  

Es steht einem Unternehmer weitgehend frei, ob er nicht ausschließlich privat oder betrieblich verwendete Wirtschaftsgüter als gewillkürtes Betriebsvermögen ausweist. Die Einordnung gelingt aber nur, wenn das Wirtschaftsgut hierzu auch objektiv geeignet ist. Zwar sind fremdvermietete Grundstücke kein Privatvermögen und können daher grundsätzlich gewillkürtes Betriebsvermögen darstellen, wenn sie der finanziellen Absicherung des Betriebes dienen und seine Ertragsfähigkeit steigern. Aber der Gewerbetreibende muss wirtschaftlich vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorweisen, etwa dass die Erträge dem Betrieb dienen können.  

Im Umkehrschluss sind Wohnungen hierzu ungeeignet, die Verluste abwerfen. Sie fördern nicht den Betrieb, sodass kein vernünftiger wirtschaftlicher Grund für die Bilanzierung vorliegt. Das gilt vor allem dann, wenn die vermieteten Grundstücke nicht für sonstige betriebliche Zwecke genutzt werden sollen.