§ 4 UStG – Steuerfreie Grundstückslieferung umfasst auch die Sonderausstattung

Beim Verkauf eines neu errichteten Gebäudes fallen zusätzliche Baumaßnahmen am Neubau, die über die Grundausstattung hinausgehen, unter das GrEStG. Damit sind sie nach § 4 Nr. 9 a) UStG von der Umsatzsteuer befreit. Dieser Grundsatz gilt nach einem BFH-Urteil jedenfalls dann, wenn die Zusatzleistungen mit der Grundstückslieferung übergeben werden. Ausgehend von der Mehrwertsteuer-Richtlinie ist die Lieferung von Gebäuden vor dem Erstbezug umsatzsteuerfrei. Das gilt beim Verkauf eines neu errichteten Gebäudes auch für die über eine einfache Grundausstattung hinausgehenden Einbauten wie zusätzliche Treppen, Wände, Fenster, Duschen, Garagen oder Überdachungen. Entscheidend für die steuerfreie Grundstückslieferung ist, dass der Verkäufer das Gebäude dem Erwerber im höherwertigen Zustand übergibt. 

Bei den zusätzlichen Baumaßnahmen handelt es sich zwar nicht um Nebenleistungen, da sie nicht nur dazu dienen, das Gebäude unter optimalen Bedingungen nutzen zu können. Ein Durchschnittsverbraucher zählt jedoch die Zusatzausstattungen noch zur Grundstückslieferung, wenn diese Leistungen in unmittelbarem Zusammenhang erbracht werden. Ob diese Extras im notariellen Grundstückskaufvertrag gesondert vereinbart werden, ist für die umsatzsteuerrechtliche Beurteilung unerheblich.  

Praxishinweise: Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind über § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG der Gegenleistung zuzurechnen. Ob das Gebäude generell der Grunderwerbsteuer unterliegen muss oder als Bemessungsgrundlage lediglich der Grund und Boden gilt, muss der EuGH entscheiden. Das FG Niedersachsen hatte hier einen Verstoß gegen das Verbot der Doppelbelastung und somit gegen EU-Recht gesehen (s. AStW 08, 398). Im Hinblick auf die EuGH-Vorlage sollten Grunderwerbsteuerbescheide im Rahmen des sog. „einheitlichen Vertragswerks“ offengehalten werden.