§ 6 EStG - Rückstellung für Mietgarantie als ungewisse Verbindlichkeit

Gewährt der Verkäufer von Eigentumswohnungen den Erwerbern für einen bestimmten Zeitraum Mietgarantien, besteht zum jeweiligen Bilanzstichtag eine wirtschaftliche Belastung, für die er als ungewisse Verbindlichkeit eine Rückstellung bilden kann. Entgegen der Auffassung des FA handelt es sich nach einem Urteil des FG Berlin-Brandenburg um keinen Drohverlust aus einem schwebenden Geschäft, sodass das Rückstellungsverbot des § 5 Abs. 4a EStG nicht anwendbar ist. Hierzu fehlt es am Leistungsaustausch, weil lediglich ein einseitiges Garantieversprechen vorliegt und der Erwerber nach Vertragsabschluss für die Zusage keine nachfolgenden Zahlungen erbringen muss. Unerheblich ist, ob die Zusage bei der Kalkulation des Kaufpreises berücksichtigt wurde, weil auch die vor dem Bilanzstichtag erfolgt ist und keine weiteren Verpflichtungen des Käufers auslöst.  

Die ungewisse Verbindlichkeit ist betrieblich veranlasst und vor dem Bilanzstichtag wirtschaftlich durch den Abschluss des Kaufvertrags verursacht worden. Der Verkäufer musste aufgrund dieser Vereinbarungen damit rechnen, in Anspruch genommen zu werden, lediglich die genaue Höhe der zu erwartenden Zahlungsverpflichtungen steht noch nicht fest, weil diese von der Art der Nutzung der Wohnungen, Leerstand und Grad der Vermietung sowie der Höhe der vereinbarten Miete abhängt.  

Praxishinweis: Das FG hatte zwar Revision zugelassen, weil die Einzelheiten der Behandlung von Mietgarantierückstellungen noch ungeklärt sind. Hiervon hat die Verwaltung aber keinen Gebrauch gemacht. Der BFH hatte zuvor bereits klargestellt, dass ein solches einseitiges Leistungsversprechen kein schwebendes Geschäft, sondern eine bereits in der Vergangenheit realisierte wirtschaftliche Belastung darstellt.