§ 7 EStG - AfA-Zeitraum bei Mietereinbauten

Erfolgt ein Umbau von technischen Einrichtungen wie Heizungsanlage, Elektroinstallationen oder Fenstern auf Kosten des Mieters, wird dieser wirtschaftlicher Eigentümer. Die Aufwendungen sind von ihm als bewegliche Wirtschaftsgüter zu aktivieren. Die AfA für die technischen Einrichtungen als Mieterein- und umbauten bemisst sich in diesem Fall nach einem aktuellen Urteil des FG Sachsen gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nach einer gegenüber dem Gebäude kürzeren technischen und wirtschaftlichen Nutzungsdauer, wenn die Verwendung bei Beendigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist.  

Mietereinbauten können Scheinbestandteile und Betriebsvorrichtungen sein. Darüber hinaus können bewegliche Wirtschaftsgüter unter dem Gesichtspunkt des besonderen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs oder des wirtschaftlichen Eigentums vorliegen, wenn der Umbau nicht wie etwa beim Ladeneinbau oder bei einer Schaufenstereinrichtung unmittelbar dem Betrieb des Mieters dient. Die Maßnahmen gehören zum Gebäude und die AfA wird dann vom Mieter wie bei Bauten auf fremdem Grund und Boden vorgenommen, sofern er bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe des Restwerts der Einbauten hat.  

Die zu schätzende Nutzungsdauer wird bestimmt durch technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung sowie die Umstände des Mietvertrags. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist eine weitere wirtschaftliche Nutzung nicht mehr möglich. Im Urteilsfall sah der Mietvertrag eine Mindestmietdauer von 10 Jahren und eine Verlängerungsoption um jeweils 1 Jahr vor. Das FG ging von einer 20-jährigen Nutzungsdauer aus. Bei Verträgen mit Verlängerungsoption unter Angehörigen oder mit dem Mehrheitsgesellschafter ist anzunehmen, dass diese auch mehrfach ausgeübt werden wird.