§ 7 EStG - Aufteilung des Kaufpreises bei einem gemischt genutzten Grundstück

Ist für ein bebautes Grundstück ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist dieser zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA aufzuteilen. Im Streitfall ermittelte das Finanzamt nach dem Verhältnis der Sachwerte einen Grund- und Bodenanteil von rund 40 v.H. Der Eigentümer kam aufgrund eines Gutachtens nach dem Ertragswertverfahren nur auf einen Bodenanteil von 21 v.H., was zu einer deutlich höheren AfA führen würde. Der BFH billigte jetzt in einer aktuellen Entscheidung das Sachwertverfahren, lässt aber unter bestimmten Umständen Ertragsaspekte einfließen.  

Grundsätzlich darf das Finanzamt die auf den Grund und Boden und das Gebäude entfallenden Anteile schätzen, wenn diese nicht im notariellen Kaufvertrag ausgewiesen sind. Bei Mietwohngrundstücken ist grundsätzlich auch die Kaufpreisaufteilung nach dem Sachwertverfahren angebracht, da davon auszugehen ist, dass neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf langfristig steuerfreie Wertzuwächse ausschlaggebend ist. Lediglich bei reinen Geschäftsgrundstücken hat das Ertragswertverfahren Vorrang. Ansonsten können Ertrag- und Sachwert nebeneinander berücksichtigt werden.  

Praxishinweis: Daraus folgt, dass das Finanzamt grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung nach Sachwerten schätzen darf. Weist der Eigentümer bei einem gemischt genutzten Grundstück im Privatvermögen aber durch ein im Ertragswertverfahren erstelltes Gutachten nach, dass diese Aufteilung zuungunsten des Gebäudes ausfällt, muss die Angemessenheit der Beträge überprüft werden. In der Praxis kann der Bodenanteil bei einem renditestarken Objekt daher deutlich geringer ausfallen. Im ersten Schritt empfiehlt es sich, das angemessene Verhältnis bereits im Notarvertrag auszuweisen, um das Risiko einer zu hohen Schätzung gering zu halten.