§ 9 EStG – Grundstücksübertrag auf den Ehegatten bei gemeinsamer Kreditaufnahme

Ein Grundstücksverkauf an die Ehefrau hält einem Fremdvergleich nicht stand, wenn der Kaufpreis durch ein Darlehen finanziert wird, bei dem die Ehegatten Gesamtschuldner sind. Denn wirtschaftlich betrachtet ist der Verkäufer dann zugleich Gläubiger und Schuldner der Kaufpreisforderung. Das führt nach dem Urteil des FG Baden-Württemberg dazu, dass die Ehefrau als Vermieterin die kompletten Schuldzinsen aus dem Kredit nicht abziehen kann. Da es sich um einen unentgeltlichen Erwerb handelt, hat sie darüber hinaus die AfA nicht auf Basis des Kaufpreises zu berechnen, sondern muss vielmehr die Abschreibung des Rechtsvorgängers weiterführen.  

Die Abziehbarkeit der Schuldzinsen scheitert an der steuerlichen Anerkennung des Kaufvertrages. Verträge unter Angehörigen müssen dafür dem Fremdvergleich standhalten. Dabei kann hier die gesamtschuldnerische Darlehensaufnahme nicht außer Acht gelassen werden. Denn ein fremder Dritter hätte als Gegenleistung keine Kaufpreisforderung akzeptiert, für die er als Kreditschuldner selbst gerade stehen muss. Da der Darlehensvertrag somit nicht einem Fremdvergleich Stand hält, kann auch der Kauf steuerlich nicht anerkannt werden und der Abzug der Zinsaufwendungen scheidet aus.  

Praxishinweis: Aus Steuersicht sollte in diesem Fall der Erwerber das Darlehen aufnehmen und der Partner sich dann an den Aufwendungen beteiligen. Grundsätzlich sind aber Finanzierungskosten für ein gesamtschuldnerisches Darlehen bei dem Ehegatten als Werbungskosten abziehbar, der die Darlehensvaluta zur Einkünfteerzielung nutzt. Und das gilt unabhängig davon, wer von den Eheleuten Zins und Tilgung leistet und aus wessen Mitteln die Gelder stammen.