§§ 9und 21 EStG - Schuldzinsen für die Zeit bis zur Kaufpreisfälligkeit als Werbungskosten

Zinsen, die der Veräußerer einer Immobilie dem Erwerber in Rechnung stellt, können Anschaffungskosten des Gebäudes oder sofort abziehbare Werbungskosten darstellen. Welche Vorgänge in den Bereich der Anschaffung fallen, ist dabei nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu entscheiden. Dabei ist es unerheblich, ob als Kreditgeber ein am Geschäft unbeteiligter Dritter oder der Veräußerer selbst auftritt. Entscheidend ist nur, ob die Zahlung bei wirtschaftlicher Betrachtung des gesamten Vorgangs als Vergütung für die Überlassung von Kapital angesehen werden kann, oder ob sich der Veräußerer seine eigenen Aufwendungen für die Baukostenfinanzierung ersetzen lässt. 

In einem Streitfall, den der BFH mit Urteil vom 27.Juli 2004 entschieden hat, war ausschlaggebend, dass die strittigen Zinsen auf den Zeitraum nach dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten entfielen. Aufgrund dieser Besonderheit waren die strittigen Zinsen als Werbungskosten des Immobilienkäufers zu beurteilen. 

Üblicherweise werden Immobiliengeschäfte so abgewickelt, dass das wirtschaftliche Eigentum Zug um Zug gegen Bezahlung des Kaufpreises übertragen wird. Auch im Streitfall sollte der Kaufpreis grundsätzlich im Zeitpunkt des Gefahrübergangs fällig sein, die Fälligkeit wurde aber verzinslich aufgeschoben, um bestimmte grundbuchrechtliche Voraussetzungen abzuwarten, die der Absicherung der Grundstücksverkäuferin dienten. Als Ausgleich für diesen Zahlungsaufschub musste der Grundstückskäufer Zinsen bezahlen. Die Zinsen wurden mithin für die Kreditierung des Kaufpreises durch die Verkäuferin geschuldet.