§ 9 UStG - Kein Verzicht auf Steuerbefreiung für Mietvorauszahlungen ohne Steuerausweis

Leistet ein Mieter Vorauszahlungen, um das Objekt künftig nutzen zu können, liegt ohne vorgesehene Verzinsung kein Darlehen vor, wenn die Rückzahlungsverpflichtung bei Kündigung entfallen kann. Daher wirkt ein Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 1 UStG nach einem aktuellen Urteil des FG München nicht auf Vorauszahlungen, wenn der Vermieter weder die Umsatzsteuer gesondert ausweist noch die Umsätze in den Erklärungen als steuerpflichtig behandelt. Allein der Umstand, dass der Mietvertrag vorsieht, dass optiert und auf Mieten und Nebenkosten Umsatzsteuer berechnet wird, bedeutet nicht, dass auch hinsichtlich der Mietvorauszahlungen eine Verzichtserklärung abgegeben wurde.  

Insbesondere sind Vorauszahlungen keine unselbstständigen Nebenleistungen, weil sie unabhängig von der Hauptleistung - Überlassung der Immobilie - entrichtet werden, um das Objekt künftig in der Anschlussmietzeit nutzen zu können. Insgesamt liegen zwei voneinander getrennte Umsätze vor. Die hinsichtlich der laufenden Mieteinnahmen abgegebene Option entfaltet daher keine Wirkung für die Mietvorauszahlungen.  

Ein solcher Sachverhalt kann auch nicht auf Fälle übertragen werden, in denen der Vermieter der Vertragsauflösung gegen eine Abfindung zustimmt und damit auf die weitere Durchführung verzichtet. Denn dies beruht darauf, dass der verzichtende Unternehmer eine Rechtsposition und die Möglichkeit, hierüber zu disponieren, zum Vertragsgegenstand macht. Bei Vorleistungen geht es jedoch gerade nicht um die Aufgabe, sondern um eine neue Rechtsposition in der Zukunft und der abgegebene Verzicht hat deswegen anders als in den vom BFH entschiedenen Fällen keine Auswirkung auf Vorauszahlungen.