§ 9 UStG - Option zur steuerpflichtigen Vermietung ist in Altfällen öfters möglich

Bei der Überlassung von Gebäuden ist der Verzicht auf die Steuerfreiheit gemäß § 9 Abs. 2 UStG möglich. Das gilt aber grundsätzlich nur, wenn der Mieter das Grundstück für zum Vorsteuerabzug berechtigte Umsätze verwendet. Vielfach unbekannt ist, dass diese Option auch bei der Vermietung etwa an Ärzte oder andere Berufsgruppen mit steuerfreien Umsätzen möglich ist und damit den eigenen Vorsteuerabzug rettet. Nach § 27 Abs. 2 UStG ist das bei allen Gebäuden möglich, bei denen der Baubeginn vor dem 11.11.1993 lag. Keine Rolle spielt für diese unbefristete Übergangsregel, wann die Immobilie vom heutigen Vermieter erworben wurde, das ehemalige Herstellungsdatum wirkt insoweit fort.  

In diesen Fällen reicht es aus, dass die Gebäudeflächen weder Wohnzwecken noch anderen nichtunternehmerischen Zwecken dienen. Auf steuerpflichtige Umsätze durch den Mieter kommt es nicht an. Schädlich ist lediglich, wenn am erworbenen Gebäude anschließend gravierende Veränderungen vorgenommen werden, die dann wie ein Neubau gewertet werden. Hierzu hat der BFH zwei Abgrenzungskriterien aufgestellt:  

• Getätigte Erhaltungsaufwendungen nach dem Kauf eines Altobjekts ändern generell nichts an der Einstufung als begünstigtes Altobjekt.

• Die Option entfällt bei nachträglichen Herstellungskosten nur dann, wenn die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtobjekt das Gepräge eines Neubaus geben oder wenn der Altbau durch den Umbau eine wesentliche Funktions- und Zweckveränderung erfährt. Wird lediglich eine deutliche Verbesserung des Gebäudes erreicht, ist das nicht schädlich für die Option.