FinMin Baden-Württemberg - Schädliches Verwaltungsvermögen bei einem Wohnungsunternehmen

Von den Steuervergünstigungen nach §§ 13a und 19a ErbStG sind nach § 13b Abs. 2 S. 1 ErbStG Unternehmen ausgeschlossen, deren Unternehmensvermögen zu mehr als 50 % aus Verwaltungsvermögen besteht. Hierzu gehören nach § 13b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 ErbStG Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten. Nach § 13b Abs. 2 S. 2 Nr. 1d ErbStG zählen derartige Wirtschaftsgüter nicht zum Verwaltungsvermögen, wenn der Hauptzweck des Unternehmens in der Vermietung von Wohnungen besteht, dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb i.S. von § 14 AO erfordert.  

Es ist nicht notwendig, dass der wirtschaftliche Geschäftsbetrieb direkt bei dem Unternehmen vorliegt, welches übertragen wird. Die Verwaltung der Immobilien durch einen Dritten reicht deshalb für die Qualifikation als Wohnungsunternehmen aus. Erfordert die Vermietung des Wohnungsbestands des Unternehmens, in dessen Eigentum sich die Immobilien befinden, einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb, liegt auch dann ein Wohnungsunternehmen vor, wenn die Vermietung und Verwaltung der Wohnungen  

• im Rahmen einer Betriebsaufspaltung durch das Betriebsunternehmen erfolgt,

• durch ein Unternehmen erfolgt, an dem das Unternehmen, in dessen Eigentum sich die Immobilien befinden, beteiligt ist oder

• einem externen Dienstleistungsunternehmen übertragen wurde.

Wurde die Verwaltung der Immobilien, die nach Art und Umfang im Rahmen der Vermögensverwaltung vorgenommen werden kann, auf einen gewerblichen Immobilienverwalter übertragen, ist ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb nicht erforderlich. In diesem Fall liegt kein Wohnungsunternehmen vor. Im Falle eines Antrags auf Optionsverschonung nach § 13a Abs. 8 ErbStG gilt Entsprechendes. Dieser Erlass ergeht im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden des Bundes und der anderen Länder (FinMin Baden-Württemberg 2.12.10, 3 - S 3812b/1).