GrEStG - Einheitliches Vertragswerk bei Grundstückskauf und Gebäudeerrichtung

Ein Werkvertrag über den Hausbau bildet mit dem Kaufvertrag für das unbebaute Grundstück nur dann ein einheitliches Vertragswerk, wenn das Zusammenwirken aufseiten des Veräußerers für den Erwerber objektiv erkennbar ist. Mit diesem Urteil wendet sich das FG Düsseldorf gegen den Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau, wenn getrennte Verträge abgeschlossen wurden oder die Hausplanung inhaltlich maßgebend vom Erwerber beeinflusst ist. Nach der BFH-Rechtsprechung fällt hier die Grunderwerbsteuer zunehmend auf das Gesamtwerk an.  

Im Streitfall wusste der Erwerber nichts von einer vereinbarten Provision zwischen Hausbank, Vermittler und Bauträger, daher waren die Baukosten mangels einheitlichem Vertragswerk nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Zwar haben Bauträger und Vermittler durch ein abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss beider Verträge hingewirkt, was aber für den Erwerber objektiv nicht erkennbar war. Allein der enge zeitliche Rahmen von weniger als zwei Wochen, in dem Werk- und Kaufvertrag abgeschlossen werden, ist kein Indiz für eine Kenntnis der Beziehungen. Wer langfristig plant, ein Haus zu errichten, wird bestrebt sein, zügig nach dem Grundstückserwerb zu bauen. Sofern ein potenzieller Käufer in Ruhe mit dem Bauträger verhandeln kann, ohne Gefahr zu laufen, das Grundstück an einen anderen Erwerber zu verlieren, spricht dies nicht für eine enge Absprache zwischen den Beteiligten auf der Veräußererseite, so die Begründung des FG zur zeitlichen Nähe.  

Praxishinweis: Beim Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau oder wenn die Hausplanung maßgebend vom Erwerber beeinflusst ist, fällt trotz getrennter Verträge in der Praxis oft Grunderwerbsteuer auf das Gesamtwerk, also auf die schlüsselfertige Immobilie an.  

 

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