Immobilienfonds - Gefahr des gewerblichen Grundstückshandels

Vermögensverwaltende Immobilienfonds haben den Vorteil, dass der Verkauf der Objekte nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei bleibt. Eine Gefahr besteht jedoch, wenn es auf der Ebene der Gesellschaft oder beim Anleger zu einem gewerblichen Grundstückshandel kommt.  

In den Fällen, in denen der Gesellschafter seinen Anteil an der Grundstücksgesellschaft veräußert, ist die Veräußerung der Beteiligung einer anteiligen Grundstücksveräußerung gleichzustellen (BMF 26.3.04, IV A 6 -S 2240 - 46/04, BStBl I 04, 434). Für die Drei-Objekt-Grenze kommt es dabei auf die Zahl der im Gesamthandsvermögen befindlichen Grundstücke an. Für die Anrechnung von Anteilsveräußerungen ist Voraussetzung, dass der Gesellschafter an der jeweiligen Gesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt ist oder dass seine Beteiligung einen Verkehrswert von mehr als 250.000 EUR hat.  

Um die vorgenannten Ausführungen zu verdeutlichen, bieten sich zwei Beispiele an. Der Anleger erwirbt und veräußert innerhalb eines kürzeren Zeitraums  

• drei Beteiligungen an verschiedenen Immobilienfonds, die je ein Gebäude besitzen. Die Drei-Objekt-Grenze wird nicht überschritten und der Sparer wird nicht zum gewerblichen Grundstückshändler.

• zwei Beteiligungen an verschiedenen Immobilienfonds, die jeweils zwei Bürokomplexe besitzen. Die Drei-Objekt-Grenze ist überschritten und der Sparer wird zum gewerblichen Grundstückshändler.