Immobilienfonds - Privilegien bei Einkommen- und Erbschaftsteuer in Österreich

Eine Beteiligung an Gesellschaften mit Sitz in Österreich bietet Anlegern neben wirtschaftlich besseren Voraussetzungen als hierzulande auch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Denn Österreich gewährt Ausländern neben einem Freibetrag und moderaten Tarifen bei der Einkommensteuer auch Steuerfreiheit für den Erbfall. Da Deutschland nur über den Progressionsvorbehalt an diesen Vorgängen partizipiert, lassen sich über Immobilienfonds auf konservative Weise attraktive Nachsteuerrenditen erzielen. Wie dieses Modell gelingt, soll nachfolgend am konkreten Beispiel des aktuellen Angebots vom Bankhaus Wölbern dargestellt werden.  

Das Fondsangebot

Beim Österreich Fonds 04 handelt es sich um ein Bürogebäude mit dem Namen Bergkristall, das aus drei zusammenhängenden Bauteilen besteht. Die Immobilie ist Teil der Überbauung des Franz-Josefs-Bahnhofs in der Wiener Innenstadt. Der Gebäudekomplex mit vorgehängter Aluminium-Glaskonstruktion wurde zwischen 1978 und 1985 errichtet. Eine umfangreiche Dachrenovierung wird den Fonds rund 1,3 Mio. EUR kosten. Dafür war der Kaufpreis mit dem 15,75-fachen der Jahresmiete für diesen Standort eher günstig. Hauptmieter mit 95 v.H. der Flächen ist die Bank Austria mit einem Vertrag bis mindestens April 2020. Hinzu kommen weitere Mieter wie etwa Mc Donald´s, BILLA, Mobilkom Austria oder die Polizeidirektion Wien mit ebenfalls langfristigen Mietverträgen.  

Anleger können sich ab einer Einlage von 15.000 EUR plus 5 v.H. Agio beteiligen und einen Überschuss nach Steuern je nach Progression zwischen 5,6 v.H. und 6,8 v.H. einkalkulieren. Unterstellt ist hierbei ein Verkauf des Komplexes im Jahre 2015 zum 14-fachen der Jahresmiete. Wird ein Teil der Beteiligung fremdfinanziert, sind sogar Renditen, bezogen auf die Eigenmittel, von jährlich knapp 10 v.H. möglich.