11.05.2023 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Erwerb einer Vielzahl von unterschiedlichen Grundstücken

Wie der objektive Tatbestand ist auch der subjektive Tatbestand ‒ die Einkunftserzielungsabsicht ‒ bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung objektbezogen. Sie ist nur dann in Bezug auf mehrere Objekte oder das gesamte Grundstück zu prüfen, wenn sich auch die Vermietungstätigkeit gleichzeitig auf mehrere Objekte oder auf das gesamte Grundstück richtet. Werden hingegen verschiedene Gebäudeteile jeweils einzeln ‒ auf der Grundlage verschiedener Rechtsverhältnisse ‒ vermietet, bezieht sich die Einkunftserzielungsabsicht nur auf das jeweilige Objekt.

Hintergrund

Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, den subjektiven Steuertatbestand zu verwirklichen und damit einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Dies gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnraum, nicht indes für die Vermietung von Gewerbeimmobilien.

Bei Gewerbeimmobilien ist die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen. Denn die Vermietung zu gewerblichen Zwecken ist wegen ihres Einflusses auf den Gebrauchswert der Immobilie nicht mit einer auf Dauer ausgerichteten Wohnraumvermietung vergleichbar. Dabei sind Gewerbeimmobilien ‒ in Abgrenzung zu einer Wohnung ‒ alle Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen.