17.08.2021 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Mieteinkünfte bei zwischen nahestehenden Personen vereinbarten Nutzungsrechten

Die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze für die Anerkennung von Angehörigenverträgen gelten auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. So sind Mieteinkünfte dem nutzungsberechtigten Vater nur zuzurechnen, wenn es klare und eindeutige vertragliche Regelungen mit den Kindern als Miteigentümer der vermieteten Wohnungen gibt.

Hintergrund

Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht grundsätzlich, wer die rechtliche oder tatsächliche Macht hat, eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter anderen entgeltlich auf Zeit zum Gebrauch oder zur Nutzung zu überlassen. Er muss Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag oder einem ähnlichen Vertrag über eine Nutzungsüberlassung sein. Es kommt darauf an, wer die maßgebenden wirtschaftlichen Dispositionsbefugnisse über das Mietobjekt und damit eine Vermietertätigkeit selbst oder durch einen gesetzlichen Vertreter bzw. Verwalter wirtschaftlich ausübt.

Entscheidung und Begründung

Auch ein schuldrechtliches Nutzungsrecht kann zu einer Zurechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 EStG führen. Bestellen jedoch nahestehende Personen den Nießbrauch oder ein Nutzungsrecht an einem Grundstück (Zuwendungsnießbrauch, Zuwendungsnutzungsrecht), ist weitere Voraussetzung für die Tatbestandsverwirklichung, dass ein bürgerlich-rechtlich wirksames Nutzungsrecht begründet worden ist und die Beteiligten die zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen auch tatsächlich durchführen. Insoweit gelten die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Anerkennung von Angehörigenverträgen.